분양가 믿고 입찰장 갔다가 손을 거뒀다
몇 년 전 수도권 아파트 경매 물건을 보러 갔을 때입니다. 길 건너 새 아파트가 분양가 5억 8천만 원에 나왔다는 얘기가 계속 들렸습니다. 제가 보던 구축 아파트의 최저매각가격은 4억 9천만 원. 숫자만 보면 경매로 싸게 사서 새 아파트 가격에 맞춰 팔 수 있을 것 같았죠. 저도 처음엔 계산기를 꺼냈습니다. 그런데 현장을 한 바퀴 돌고 서류를 다시 보니 입찰가를 쓸 마음이 사라졌습니다.
분양가와 경매 낙찰가는 같은 가격표가 아니다
새 아파트 분양가 5억 8천만 원은 그 집에 들어가는 돈의 끝이 아니었습니다. 제가 받아 본 모집공고에는 발코니 확장비 1,800만 원, 선택 품목 비용 700만 원이 따로 있었습니다. 모두 선택한다는 가정이면 6억 500만 원입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 대출 이자까지 더해야 합니다. 반대로 선택 품목을 빼면 가격도 달라집니다. 그래서 분양가 한 줄만 떼어 경매 물건의 시세로 쓰면 출발부터 어긋납니다.
제가 보던 경매 아파트는 준공된 지 18년 된 단지였습니다. 새 아파트와 전용면적이 비슷해도 주차 여건, 내부 상태, 관리비, 역까지 걷는 시간이 달랐습니다. 새집을 기다릴 수 있는 사람과 당장 입주할 집을 찾는 사람도 같은 가격을 내지 않습니다. 분양가보다 1억 원 싸게 낙찰받으면 1억 원을 벌었다는 말은 현장에서 통하지 않았습니다.
5억 3,500만 원에 낙찰받아도 남는 돈은 작았다
그날 제가 적어 본 예상 낙찰가는 5억 3,500만 원이었습니다. 여기에 취득세·등기 등 거래 비용을 1,400만 원, 내부 수리를 1,000만 원, 점유자와 협의하는 과정에서 쓸 비용을 500만 원으로 잡았습니다. 합계는 약 5억 6,400만 원입니다. 이 숫자는 당시 검토를 위해 둔 가정일 뿐입니다. 실제 세금은 주택 수와 취득 시점 등에 따라 달라지고, 명도 비용 역시 점유 상황에 따라 크게 벌어집니다.
인근 구축 단지의 최근 거래를 층과 면적까지 맞춰 보니 5억 8천만~5억 9천만 원대였습니다. 5억 9천만 원에 판다고 가정해도 매도가와 투입액의 차이는 2,600만 원입니다. 중개보수, 보유 기간의 이자와 관리비, 매도할 때 발생할 수 있는 세금은 아직 빼지도 않은 금액이죠. 수리비가 500만 원만 늘거나 매도가가 1천만 원 낮아져도 계산은 금방 무너졌습니다. 입찰장에서는 최저가보다 내가 감당할 수 있는 낙찰가가 훨씬 중요합니다.
입찰 전날 서류에서 다시 걸린 점유 문제
가격만 애매했던 건 아닙니다. 매각물건명세서에는 임차인에 관한 내용이 있었고, 현황조사보고서와 등기사항증명서를 함께 놓고 보니 점유 관계를 더 확인해야 했습니다. 경매에서는 보증금 일부를 낙찰자가 인수하는지, 누가 실제로 살고 있는지에 따라 필요한 현금과 명도 일정이 달라집니다. 서류의 한 문장만 읽고 ‘낙찰받으면 모두 끝난다’고 생각하면 위험합니다.
현장에도 갔습니다. 우편함과 관리 상태를 보고, 주변 중개업소에서 같은 동의 거래 분위기를 물었습니다. 다만 현장에서 들은 말은 확인의 시작일 뿐입니다. 점유자의 권리와 인수 금액은 법원 서류, 주민등록 관계, 배당요구 여부 등을 대조해야 판단할 수 있습니다. 확인되지 않은 부분은 입찰가에서 넉넉히 빼거나 아예 응찰을 접는 편이 낫습니다. 저는 그 물건에 입찰하지 않았습니다.
새 분양을 비교 기준으로 쓸 때 확인하는 것
분양은 경매 물건의 경쟁 상대가 될 수 있습니다. 하지만 분양가 자체를 시세라고 부르지는 않습니다. 먼저 청약홈의 입주자모집공고에서 공급금액과 별도 선택 비용, 입주 예정 시점을 봅니다. 분양권 거래를 비교한다면 주택법상 전매 제한이 적용되는 물건인지도 확인합니다. 제한 여부와 기간은 지역과 공급 조건에 따라 다를 수 있습니다.
그다음 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변의 실제 거래를 확인합니다. 호가와 거래가는 다르고, 거래 한 건도 층이나 향에 따라 차이가 큽니다. 같은 생활권의 기존 아파트와 새 아파트를 나눠 보고, 경매 물건은 수리와 점유 문제를 반영해 가격을 다시 낮춥니다. 잔금 납부일까지 쓸 수 있는 현금과 대출 가능액을 따로 계산합니다. 경락잔금대출은 낙찰가 전액이 자동으로 나오는 돈이 아니니, 입찰 전에 금융기관에 해당 물건 기준으로 확인해야 합니다.
새 아파트 분양가가 높게 붙으면 오래된 아파트 경매도 싸 보입니다. 저 역시 그 숫자에 마음이 움직였던 날이 있습니다. 하지만 경매에서 버는 돈은 두 가격표 사이의 차이가 아니라, 모든 비용을 치르고 예상 밖의 일까지 견딘 뒤에 남는 돈입니다. 그날 빈 입찰표를 들고 나온 건 아쉬웠지만, 지금 다시 계산해도 잘한 선택이었다고 생각합니다.
