조천 와산리 토지 경매, 4회 유찰 2.2억

한줄 요약

제주시 조천읍 와산리 토지, 감정가의 24%로 4회 유찰된 매력적인 경매 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3

이 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3에 위치한 토지로, 면적은 3334㎡(약 1008.5평)입니다. 주변은 조용한 농촌 지역으로, 휴경 상태의 전이며 지상에 조경수가 식재되어 있습니다. 제주도라는 특성상 자연환경은 훌륭하지만, 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 721만원, 현재 최저입찰가는 2억 1,782만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 지역 시세와 비교해도 상당한 할인율을 자랑하나, 여전히 유찰이 반복되고 있어 시장의 신뢰를 얻지 못한 상태입니다. 예상 낙찰가는 대략 2억 2,871만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 13일 설정된 근저당권입니다. 농지취득자격증명서 제출이라는 특별매각조건이 붙어 있어, 이를 준비하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하는 리스크가 있습니다. 또한, 건축주 미상으로 창고시설 신축허가가 나 있는 상태입니다. 임차인 관련해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 등의 문제는 확인되지 않았지만, 농지 법적 제한을 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 네 번이나 유찰된 이유는 농지취득의 복잡함과 인근 개발 호재 부족일 수 있습니다. 다만, 장기적으로 볼 때 제주도라는 입지적 메리트와 76% 할인된 가격은 매력적입니다. 그러나 월세 전환 등의 수익률은 상당히 낮을 것으로 예상됩니다. 이 물건에 대한 투자는 단기 수익보다는 장기적인 가치 상승을 기대해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 발급의 어려움이 큰 장벽으로 작용하기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상향 조정된 2억 2,500만원 정도가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 1,052만원 정도 예상되며, 총 투자금은 2억 3,552만원 정도로 계획해야 합니다. 농지취득자격증명 문제를 사전에 철저히 준비하는 것이 필수입니다.