애월읍 부동산 경매, 3회 유찰 13억

한줄 요약

3회 유찰로 매력적인 가격이지만, 농지 취득 자격증명과 문화유산보존지역이라는 점이 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1

제주시 애월읍 애월리에 위치한 이 부동산은 총 면적 5498.0㎡(1663.1평)로, 상당한 규모입니다. 주변은 제주도의 자연경관을 즐길 수 있는 지역으로, 관광지 접근성이 좋아 개발 가능성이 있어 보입니다. 다만, 위치가 문화유산 및 역사문화환경보존지역 내에 있어 개발에 제약이 있습니다. 또한, 일부 토지는 휴경상태이며 도로로 활용되고 있어 실사용 면적을 잘 따져봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 1,205만원에서 3회 유찰로 최저입찰가가 13억 3,843만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 실거래가를 고려했을 때, 이 물건이 매력적으로 보일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 14억 535만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 19일 설정된 근저당권입니다. 임차인 대항력은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 관련 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 농지 취득 시 자격증명을 제출해야 하는 조건이 있어, 농지법 개정 사항과 행정 절차를 잘 이해하고 있어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 그러나 문화유산보존지역이라는 것이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 만약 농지 취득 자격증명을 갖추고 있다면, 제주도의 관광산업을 염두에 둔 장기적인 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다. 예상 수익률은 지역 개발 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되지만, 농지 취득 자격증명과 관련한 절차가 걸림돌이 될 수 있습니다. 권장 입찰가는 감정가의 70~75%인 약 13억 6천만원에서 14억 사이로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 6,464만원 예상되며, 총 투자금은 약 14억 7,000만원 수준으로 준비해야 할 것입니다.