경매 낙찰 후 대출 한도 믿고 써냈다가 놀랐다
법원 입찰장에서 낙찰가를 적기 직전, 옆 사람 계산기를 본 적이 있습니다. 시세의 70%를 대출받는다고 적어놓고 그 돈을 현금처럼 빼놨더군요. 경매 낙찰 후 대출 한도는 그렇게 확정되지 않습니다. 잔금을 치를 돈이 모자라면 싸게 낙찰받은 기쁨도 금방 사라집니다.
낙찰가에 70%를 곱해도 대출액은 안 나온다
경락잔금대출은 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 마련할 때 쓰는 대출입니다. 상담할 때는 은행이 인정하는 담보가치와 담보인정비율인 LTV를 먼저 봅니다. 그런데 그 숫자가 곧 입금될 금액은 아닙니다. 기존 대출을 포함한 상환 능력, 임차인과 선순위 권리, 금융회사 심사까지 통과해야 합니다.
감정가 5억 원인 아파트를 4억 2천만 원에 낙찰받았다고 해볼게요. 입찰자는 감정가의 70%인 3억 5천만 원을 기대하기 쉽습니다. 하지만 이 감정가가 오래된 가격이라면 은행이 보는 현재 시세와 다를 수 있습니다. 은행이 인정한 담보가치를 4억 2천만 원으로 가정해 70%를 곱하면 2억 9천4백만 원입니다. 이것도 심사 전 계산일 뿐입니다. 낙찰가, 법원 감정가, 은행 인정가액 중 무엇을 어떻게 반영하는지는 금융회사와 물건에 따라 확인해야 합니다.
주택이라면 지역도 중요합니다. 금융위원회가 안내한 규제 기준에는 규제지역 주택의 일반적인 LTV 40%, 비규제지역 70%처럼 큰 차이가 있습니다. 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출에는 주택 시가에 따른 총액 한도도 적용됩니다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원입니다. 이 금액은 받을 수 있는 돈을 보장하는 수치가 아닙니다. 물건의 소재지와 규제 여부, 주택 보유 수, 대출 목적을 입찰일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
담보가 충분해도 소득에서 막힌다
제가 입찰 전 상담에서 꼭 따져보는 건 DSR입니다. 연소득에 비해 한 해 갚아야 할 대출 원리금이 얼마나 되는지 보는 비율이죠. 주택담보대출만 따로 보는 게 아닙니다. 신용대출이나 자동차 할부처럼 이미 갚고 있는 돈도 영향을 줍니다. 은행권 차주 단위 DSR은 일반적으로 40% 기준을 적용하지만, 실제 심사는 대출 종류와 차주 조건에 따라 달라집니다.
연소득 5천만 원이고 적용되는 DSR 한도가 40%라면, 연간 원리금 상환 여력은 계산상 2천만 원입니다. 기존 대출로 연 6백만 원을 갚고 있다면 새 대출에 남는 몫은 1천4백만 원입니다. 여기서 대출금리, 만기, 상환 방식, 스트레스 DSR을 반영하면 앞서 계산한 2억 9천4백만 원보다 실제 한도가 낮아질 수 있습니다. 스트레스 DSR은 금리 상승에 대비해 한도를 계산할 때 가산금리를 반영하는 제도입니다. 통장에 찍힐 실제 금리에 그 가산분을 그대로 더한다는 뜻은 아닙니다.
낙찰 뒤 급하게 신용대출을 받아 잔금을 메우겠다는 계획도 조심스럽습니다. 새로 빌린 돈이 주택담보대출 심사의 DSR과 신용 상태에 영향을 줄 수 있고, 대출금 사용 목적에 따른 제한도 확인해야 합니다. 두 대출을 각각 최대로 받을 수 있다고 더하는 계산은 위험합니다.
4억 2천만 원에 낙찰받으면 현금은 얼마나 필요할까
같은 아파트를 4억 2천만 원에 낙찰받고, 입찰보증금으로 4천2백만 원을 냈다고 가정해보죠. 은행 상담 결과 예상 대출액이 2억 3천만 원이라면 낙찰대금 중 자기자금은 1억 9천만 원입니다. 이미 낸 보증금을 빼도 잔금 납부 때 현금 1억 4천8백만 원이 더 필요합니다. 대출이 2억 원으로 줄면 그날 마련할 돈은 1억 7천8백만 원으로 늘어납니다. 한도 차이 3천만 원이 그대로 현금 부담이 되는 셈입니다.
여기에 취득세, 등기 비용, 대출 부대비용, 점유자와 협의할 비용, 수리비가 붙습니다. 임차인이 있다면 보증금의 배당 여부와 인수할 금액부터 권리분석해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 물건은 낙찰가만 보고 총매입비용을 계산하면 안 됩니다. 담보가치나 대출 가능 여부에도 영향을 줄 수 있으니 은행에 해당 서류를 보여주고 물어봐야 합니다. 초보라면 이런 변수가 많은 물건을 굳이 첫 입찰 대상으로 고를 이유가 없습니다.
입찰표 쓰기 전에 은행에 보여줄 것들
저는 관심 물건이 생기면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서와 임대차 관계를 먼저 확인합니다. 최근 실거래가와 주변 매물도 따로 봅니다. 그다음 물건번호, 예상 입찰가, 보유 주택 수, 소득과 기존 대출을 가지고 금융회사에 상담을 요청합니다. 경락잔금대출 취급 여부, 은행이 보는 담보가치, 적용 LTV와 DSR, 예상 실행액, 잔금 납부일에 맞춘 실행 가능 시점을 각각 확인합니다.
상담액은 승인액이 아닙니다. 낙찰 후 권리관계나 담보 평가를 다시 보면서 금액이 달라질 수 있고, 금융회사마다 취급 기준도 다릅니다. 그래서 저는 들은 금액 중 가장 큰 숫자로 입찰가를 올리지 않습니다. 자기자금으로 감당할 수 있는 상한을 먼저 적고, 대출이 예상보다 줄었을 때도 잔금을 낼 수 있는지 계산합니다. 입찰장에서 가장 아까운 돈은 몇 백만 원 낮게 써서 놓친 물건이 아니라, 자금 계획 없이 높게 써서 지키기 어려워진 보증금이라고 생각합니다.
