재건축 추가분담금 때문에 입찰가를 다시 썼다

입찰장에서 재건축 아파트를 볼 때마다 낙찰가보다 먼저 확인하는 숫자가 있다. 조합원이 새 아파트를 받기 위해 앞으로 낼 돈이다. 감정가보다 싸게 낙찰받았다고 좋아했다가 재건축 추가분담금 때문에 자금 계획이 틀어지는 경우를 여러 번 봤다. 재건축 물건은 지금 보이는 낡은 집 한 채의 가격만 따져서는 계산이 끝나지 않는다.

낙찰가와 분담금은 서로 다른 숫자다

추가분담금은 대체로 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 이해하면 쉽다. 권리가액은 종전 주택의 감정평가액에 비례율을 곱해 계산한다. 비례율에는 사업의 수입과 비용이 반영되므로 공사비나 금융비용, 일반분양 수입 전망이 달라지면 분담금도 움직일 수 있다.

여기서 경매 초보가 자주 헷갈린다. 내가 법원에 써내는 입찰가가 권리가액이 되는 건 아니다. 높은 가격에 낙찰받아도 조합이 산정한 종전자산 평가액이 그만큼 올라가는 것은 아니다. 입찰가와 조합의 계산은 따로 놓고 봐야 한다.

또 ‘추가’라는 말 때문에 이미 정해진 분담금 위에 얹히는 금액만 떠올리기도 한다. 현장에서는 조합원 분양을 위해 내야 할 분담금 전체를 그렇게 부르는 일도 많다. 매각 자료에 ‘추가분담금 2억 원’이라고 적혀 있다면 지금까지 확정된 납부액인지, 기존 예상액에서 늘어난 금액인지부터 확인해야 한다.

싸게 낙찰받았다는 계산이 뒤집히는 순간

숫자를 넣어보자. 실제 사건이 아닌 계산 예시다. 종전 주택 평가액이 4억 원, 비례율이 90%라면 권리가액은 3억 6천만 원이다. 선택한 신축 주택의 조합원 분양가가 8억 원이면 예상 분담금은 4억 4천만 원이다.

이 물건을 5억 8천만 원에 낙찰받았다면 낙찰가와 예상 분담금만 더해도 10억 2천만 원이다. 여기에 취득 관련 세금, 등기비용, 대출이자, 이주나 명도에 드는 비용까지 붙는다. 신축 주변 시세가 11억 원이라는 말만 듣고 8억 원대에 집을 얻는다고 생각하면 계산이 크게 어긋난다. 시세 11억 원도 매물의 호가인지 실제 거래가격인지 구분해야 한다.

비례율이 80%로 내려간다고 가정하면 권리가액은 3억 2천만 원, 분담금은 4억 8천만 원이 된다. 같은 낙찰가를 써도 필요한 돈이 4천만 원 늘어난다. 공사비가 오르거나 사업이 지연될 때는 분담금뿐 아니라 이자 부담도 커진다. 입찰표를 쓰기 전에는 예상 금액 하나로 수익을 맞추지 말고, 비용이 늘어난 경우에도 잔금을 감당할 수 있는지 계산한다.

조합 안내문 한 장만 믿고 들어가면 위험하다

분담금 숫자에는 작성 시점이 붙어 있어야 한다. 초기 추정분담금, 분양신청 때 안내받은 추산액, 인가받은 관리처분계획의 금액은 무게가 다르다. 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획에는 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·분담시기가 들어간다. 그렇다고 인가 당시 숫자가 준공까지 절대 바뀌지 않는다는 뜻은 아니다. 계획 변경과 사업비 변동 여부를 계속 봐야 한다.

나는 매각물건명세서와 등기부를 본 뒤 조합 자료의 날짜를 맞춘다. 관리처분계획 인가 여부, 최근 총회 의결 내용, 공사비 변경 계약, 분담금 납부 일정, 이미 납부한 금액과 미납액을 각각 확인한다. 서울 물건이라면 정비사업 정보몽땅에서 공개 자료를 찾아볼 수 있지만, 개별 조합원에게 적용되는 금액과 납부 내역은 조합에 별도로 확인할 필요가 있다. 자료를 구하지 못했다면 확인되지 않은 금액을 수익으로 잡지 않는다.

분담금의 납부 시점도 중요하다. 최종적으로 얼마를 내느냐와 별개로, 입주 전에 큰 금액이 몰리면 현금이 부족해질 수 있다. 경락잔금대출로 낙찰대금을 마련했다 해도 앞으로 낼 분담금까지 같은 조건으로 빌릴 수 있다고 가정해서는 곤란하다. 대출 가능 금액과 실행 시점은 금융기관에 물건과 본인 조건을 제시해 확인해야 한다.

분담금보다 먼저 확인할 조합원 자격

경매 물건에서는 돈 계산 전에 더 큰 문턱이 있다. 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지다. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 취득한 사람의 조합원 자격이 원칙적으로 제한된다. 법에 예외가 있지만, 경매라는 이유만으로 모든 낙찰자에게 적용되는 것은 아니다. 경매 원인이 된 채무와 소유 관계, 인가 시점에 따라 판단이 달라질 수 있다.

매각물건명세서에 조합원 자격이 불분명하다는 취지의 문구가 있다면 가볍게 넘길 수 없다. 조합과 인가권자인 지자체에 사건의 취득 경위를 제시해 확인하고, 필요하면 해당 분야 전문가의 검토를 받는다. 입주권을 받을 수 있다는 전제로 높은 가격을 썼는데 자격을 인정받지 못하면, 분담금 계산표 자체가 쓸모없어질 수 있다.

내 입찰가는 낙찰대금, 앞으로 낼 분담금, 세금과 금융비용, 사업 지연을 버틸 현금을 한꺼번에 넣어 계산한다. 그 결과 기대 수익이 얇아지면 입찰가를 낮춘다. 재건축이라는 이름이 붙었다고 수익이 보장되지는 않는다. 서류에 적힌 날짜와 돈의 흐름을 끝까지 확인할 수 있는 물건에만 내 돈을 넣는 편이 오래 살아남는 방법이라고 생각한다.