재건축 초과이익환수제 산정방법 직접 따져보니
얼마 전 경매 물건을 보다가 재건축 예정 아파트의 예상 부담금이 ‘조합원당 약 2천만 원’이라고 적힌 자료를 봤습니다. 숫자 하나로 입찰가를 정하기엔 찜찜했습니다. 재건축부담금은 사업 전체의 이익으로 먼저 계산하고, 실제로 각 조합원이 나눠 낼 금액은 다시 따져야 하기 때문입니다. 입찰장에서 몇백만 원 차이로 낙찰 여부가 갈리는데, 이런 비용을 대충 넘길 수는 없죠.
집값이 오른 만큼 전부 부담금을 내는 건 아니다
재건축 초과이익환수제 산정방법의 출발점은 사업 전후의 주택가액입니다. 사업이 끝났을 때의 주택가액에서 시작할 때의 주택가액, 그동안의 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺍니다. 남은 금액이 재건축으로 생긴 초과이익입니다. 법에서 정한 부과율은 이 초과이익을 조합원 수로 나눈 ‘1인당 평균이익’에 적용합니다.
식으로 쓰면 ‘초과이익 = 종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 정상주택가격상승분 − 개발비용’입니다. 여기서 개시시점은 원칙적으로 최초 조합설립인가일, 종료시점은 준공인가일입니다. 두 시점 사이가 10년을 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 잡습니다. 예전에 쓰던 추진위원회 승인일을 그대로 가져와 계산하면 출발점부터 달라질 수 있습니다.
주택가액도 내가 산 경매 낙찰가나 지금 부동산 중개업소에서 부르는 호가를 그대로 넣는 구조가 아닙니다. 개시시점에는 공시된 주택가격 등을 법정 방식에 따라 반영하고, 종료시점에는 조합원분과 일반분양분의 가격을 각각 정해진 방식으로 산정합니다. 그러니 ‘내가 7억에 사서 새 아파트가 12억이 됐으니 5억에 세율을 곱한다’는 계산은 맞지 않습니다.
숫자를 넣어보면 빠뜨린 비용이 보인다
실제 단지의 고지액이 아닌 계산용 예를 들어보겠습니다. 조합원이 100명인 사업에서 개시시점 주택가액이 500억 원, 종료시점 주택가액이 900억 원이라고 가정하죠. 정상주택가격상승분이 100억 원, 인정되는 개발비용이 100억 원이라면 초과이익은 200억 원입니다. 조합원 1인당 평균이익은 2억 원이 됩니다.
현행 부과구간에서 1인당 평균이익 8천만 원 이하는 부담금이 없습니다. 2억 원은 1억 8천만 원 초과 2억 3천만 원 이하 구간이므로, 계산상 1인당 평균 부담금은 1천500만 원에 1억 8천만 원을 넘는 2천만 원의 30%인 600만 원을 더한 2천100만 원입니다. 조합 전체로는 21억 원입니다. 2억 원 전체에 30%를 곱하는 방식이 아니라 구간별 산식을 적용한다는 점에서 차이가 큽니다.
근데 정상상승분이나 인정 개발비용이 합쳐서 40억 원 더 커진다면 어떨까요. 같은 가정에서 초과이익은 160억 원, 1인당 평균이익은 1억 6천만 원으로 내려갑니다. 이때 평균 부담금은 1천100만 원입니다. 추정치가 달라지는 것만으로 평균 부담금이 1천만 원 차이 나는 셈입니다. 사업 초기 자료에 적힌 숫자를 확정 비용처럼 믿기 어려운 이유입니다.
공사비만 보고 개발비용을 계산하면 틀어진다
정상주택가격상승분은 같은 기간 그 지역의 평균주택가격상승률과 국토교통부가 고시하는 정기예금이자율 중 높은 쪽을 반영해 산정합니다. 재건축을 하지 않았어도 올랐을 법한 부분을 가려내는 과정이라고 보면 이해가 쉽습니다. 적용 기간과 자료가 바뀌면 값도 달라집니다.
개발비용에는 공사비뿐 아니라 설계·감리비, 사업 관련 경비, 일정한 세금과 공과금 등이 들어갈 수 있습니다. 그렇다고 조합이 썼다고 주장하는 돈이 전부 인정되는 것은 아닙니다. 지출 증빙과 법정 인정 범위를 봐야 합니다. 특히 공공시설이나 토지를 기부한 경우에도 그 대가로 용적률 완화를 받았다면 해당 가액은 개발비용에서 제외될 수 있습니다.
현장에서는 공사비 증액 기사 하나로 예상 부담금이 줄었다고 단정하는 말을 종종 듣습니다. 공사비가 늘면 초과이익 계산에 영향을 줄 수 있지만, 동시에 조합원 추가분담금도 늘 수 있습니다. 재건축부담금만 줄었다고 투자 수익이 좋아졌다고 볼 수 없는 겁니다. 저는 부담금 추정액 옆에 추가분담금, 이주비 이자, 취득 관련 세금, 보유비용을 따로 적습니다.
경매 입찰가는 평균 부담금에서 다시 출발한다
앞의 2천100만 원은 어디까지나 조합원 1인당 평균 부담금입니다. 실제 조합원별 분담비율은 종전 주택가격, 새로 받을 주택의 가격 추정액, 관리처분계획상 청산금 등을 고려해 정합니다. 같은 단지라고 모든 소유자가 똑같이 낸다고 생각하면 위험합니다. 입찰 전에는 조합의 부담금 예정액 통지 자료와 관리처분계획에서 해당 물건에 적용될 분담 기준을 확인해야 합니다.
경매 물건이라면 한 단계 더 봅니다. 조합원 지위를 승계할 수 있는지, 현금청산 대상은 아닌지, 미납 분담금과 향후 납부 일정은 어떤지 확인해야 합니다. 재건축 단계와 지역의 규제에 따라 권리 승계 여부가 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서와 등기만 읽고 끝내지 말고 조합과 관할 구청 자료를 맞춰보는 편이 안전합니다. 점유자가 있다면 명도 기간과 비용도 입찰가에 반영해야 하고요.
1세대 1주택 장기보유자에게 적용되는 감경 규정도 있습니다. 다만 경매로 새로 취득하는 사람이 이전 소유자의 보유기간을 이어받아 감경받는다고 전제해선 안 됩니다. 본인의 세대 주택 보유 상태와 법에서 요구하는 보유기간을 따로 확인해야 합니다. 감경 가능성이 불확실하다면 제 입찰 계산에는 일단 넣지 않습니다.
제가 보는 순서는 단순합니다. 조합의 최신 예정액을 확인하고, 해당 물건의 실제 분담 기준을 찾고, 아직 확정되지 않은 비용에는 여유를 둡니다. 예상 수익이 그 여유분을 견디지 못하면 가격을 낮추거나 입찰을 접습니다. 재건축 기대감은 낙찰 뒤에도 남아 있지만, 잘못 적은 입찰가는 고칠 수 없으니까요.
