재건축초과이익환수 위헌 얘기에 입찰가를 다시 계산했다

입찰장에서 재건축 아파트를 보던 분이 제게 물은 적이 있습니다. “재건축초과이익환수 위헌이라던데, 부담금은 빼고 계산해도 되죠?” 그 말이 걸렸습니다. 낙찰가를 정할 때 확정되지 않은 기대를 수천만 원짜리 수익으로 적어 넣으면, 낙찰받은 뒤에는 물러설 곳이 없거든요.

재건축부담금은 제도 자체에 대한 찬반과 개별 물건의 투자성을 나눠서 봐야 합니다. 법이 불공평하다고 느끼는 것과 지금 내 돈으로 부담해야 할 가능성은 다른 문제입니다.

위헌이라는 말, 판결부터 확인해야 한다

헌법재판소는 2019년 12월 27일 재건축부담금 사건에서 당시 심판 대상 조항에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 사건번호는 2014헌바381입니다. 재판관 6명이 합헌, 2명이 위헌 의견을 냈습니다. 반대의견이 있었다는 사실과 위헌 결정이 났다는 말은 같지 않습니다.

이 결정은 당시 법 조항에 대한 판단입니다. 훗날 법이 바뀌거나 다른 쟁점으로 재판이 열릴 가능성까지 막는 뜻은 아닙니다. 다만 2026년 11월 현재 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 시행 중입니다. ‘언젠가 위헌이 될 것’이라는 예상만으로 부담금을 0원으로 놓고 입찰가를 쓰기는 어렵습니다.

헌재가 살핀 취지도 알아둘 만합니다. 재건축으로 늘어난 주택가액에서 일반적인 집값 상승분과 개발비용 등을 빼고, 남은 초과이익의 일부를 환수하는 방식이 재산권을 지나치게 침해한다고 보기 어렵다는 판단이었습니다. 당시의 면제 기준과 지금의 면제 기준은 다르니, 오래된 판결 기사에 나온 숫자를 현재 물건에 그대로 대입해서도 안 됩니다.

부담금은 내 시세차익에 세율을 곱한 값이 아니다

현장에서 가장 자주 보는 계산 실수가 이겁니다. “3억에 사서 새 아파트가 6억이면 3억의 절반을 내나요?” 그렇지 않습니다. 조합 전체의 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상적인 주택가격 상승분, 인정되는 개발비용을 차감해 초과이익을 구합니다. 그다음 조합원 1인당 평균 초과이익이 어느 구간에 들어가는지 봅니다.

현행 기준으로 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만 원 이하면 재건축부담금이 면제됩니다. 이를 넘으면 구간별 누진 방식이 적용되고 최고 구간의 한계 부과율은 50%입니다. ‘이익이 8천만 원을 넘는 순간 전액에 50%’라는 식의 말은 틀립니다.

숫자로 보면 감이 옵니다. 조합원 1인당 평균 초과이익을 2억 원으로 가정하면, 현행 부과 구간에 따른 부담금 계산액은 1인당 2,100만 원입니다. 3억 원이라면 6,000만 원입니다. 둘 다 설명을 위한 계산일 뿐, 특정 아파트의 확정 고지액은 아닙니다. 실제 조합원별 분담액에는 조합의 배분 기준과 감경 여부 등이 반영됩니다.

2024년 3월 시행된 개정으로 면제 기준이 종전 3천만 원에서 8천만 원으로 높아졌고 부과 구간도 넓어졌습니다. 1세대 1주택 장기보유자에게는 요건과 보유기간에 따른 감경 규정도 생겼습니다. 그렇다고 경매로 새로 취득하는 사람이 기존 소유자의 긴 보유기간을 그대로 이어받아 감경받는다고 생각하면 곤란합니다. 본인의 취득 시점과 세대·주택 수 요건을 따로 확인해야 합니다.

경매 물건에서는 조합 서류 한 장이 더 중요했다

재건축 아파트를 경매로 볼 때 저는 시세표보다 먼저 조합에 확인할 항목을 적습니다. 해당 호수의 조합원 지위가 매수인에게 이전될 수 있는지, 관리처분계획상 받을 주택과 추가분담금은 얼마인지, 재건축부담금 예정액이나 이미 고지된 금액이 있는지입니다. 규제지역과 사업 단계에 따라 지위 이전 문제가 달라질 수 있어 등기부만 보고 끝낼 일이 아닙니다.

재건축부담금의 법상 납부의무자는 원칙적으로 조합입니다. 그래서 조합 전체 예상액을 단순히 조합원 수로 나눈 숫자가 곧 낙찰자의 최종 청구액이라고 단정할 수도 없습니다. 조합의 자료와 분담 기준, 매각물건명세서, 매매나 권리 이전에 얽힌 조건을 함께 봐야 합니다. 예정액조차 없는 단지라면 ‘0원’이 아니라 ‘아직 모르는 비용’으로 적는 편이 맞습니다.

가령 주변 거래가격이 8억 원이고 낙찰가를 5억 원으로 생각하는 물건이 있다고 칩시다. 겉으로는 3억 원 차이입니다. 그런데 추가분담금 1억 2천만 원, 재건축부담금 예상분 3천만 원, 취득세와 금융비용, 이주·보유 비용이 붙으면 그림이 확 달라집니다. 여기에 입주 지연이나 명도 비용까지 얹으면 처음 본 가격 차이가 수익을 보장해주지 않습니다. 이 숫자는 가상의 예시지만, 입찰표 앞에서 따져야 할 순서는 실제로 이렇습니다.

위헌 기대감은 입찰가에 넣기 어렵다

저라면 조합이 제시한 최신 예정액과 관할 지자체의 부과 진행 상황을 먼저 확인하겠습니다. 예정액이 확정액과 다를 수 있다는 점도 감안합니다. 공사비나 사업 일정이 달라지면 개발비용과 종료시점 주택가액도 움직일 수 있으니까요. 부과액에 다툴 사유가 있는지 살피는 일은 고지 내용을 확인한 뒤의 문제입니다.

입찰가를 쓸 때는 부담금이 현행 제도대로 부과되는 경우를 기본으로 계산합니다. 부담금이 줄거나 제도가 바뀌면 그때 생기는 여유는 추가 수익으로 보면 됩니다. 저는 경매에서 법이 바뀔 거라는 기대보다, 지금 확인한 서류와 당장 마련할 현금이 훨씬 믿을 만하다고 생각합니다.