나주 금천면 부동산 경매, 5회 유찰 5.6억

한줄 요약

5회 유찰된 이 물건은 인근 시세 대비 크게 저렴하지만, 철거 및 원상회복 리스크가 있다는 점에 유의해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3398

경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 금천면 원곡길 209

전라남도 나주시 금천면 원곡길 209에 위치한 이 부동산은 5967.0㎡(약 1805평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 전형적인 전원 지역으로, 도시의 번잡함을 피하고 싶은 이들에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 교통 접근성은 다소 제한적일 수 있어, 향후 개발 가능성은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 5,423만원인데, 현재 최저입찰가는 5억 6,031만원으로 감정가의 28% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 큰 할인율을 보이고 있어 매력적이지만, 유찰된 이유를 면밀히 살펴봐야 합니다. 예상 낙찰가는 약 5억 8,833만원으로, 취득세 등을 고려한 총 투자금은 6억 1,539만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년 설정된 근저당권입니다. 임차인에 대한 대항력은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금을 물수할 수 있다는 점과, 전용허가 없이 건축된 부분이 있어 원상회복명령 가능성이 있다는 점입니다. 이 부분은 나주시 금천면의 사실조회 회신을 통해 확인된 것이니, 주의 깊게 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰은 투자자들이 관망하거나, 리스크가 크다는 신호일 수 있습니다. 예상 수익률을 높이려면, 철거 및 원상회복에 따르는 비용과 시간을 고려해야 합니다. 또한, 대부분의 기계기구가 철거되어 잔존가치는 미미한 점도 참고해야 합니다. 다만, 저렴한 가격은 큰 매력 포인트입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 조금 높은 수준인 5억 8,000만원 정도로 설정해 볼 수 있습니다. 취등록세 약 2,706만원을 포함한 총 투자금은 6억 1,539만원 정도가 예상됩니다. 입찰 전, 법적 리스크와 추가 비용을 충분히 감안하고 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.