전세사기 예방 보증보험 믿고 계약했다가 멈춘 이유
얼마 전 지인이 전셋집 계약서를 보내왔습니다. “보증보험만 들면 괜찮지 않냐”는 말도 함께요. 빌라 전세금은 2억 4천만 원, 집주인은 보증 가입이 가능하다고 했습니다. 그런데 등기부를 보니 근저당권 채권최고액이 6천만 원이었습니다. 제가 먼저 물은 건 보험료가 아니라 집값을 얼마로 볼 수 있느냐는 것이었습니다.
경매 현장에서는 집주인이 말한 시세가 보증금을 지켜주지 않습니다. 실제 매각 가격과 먼저 돈을 받아 갈 권리가 중요하죠. 보증보험은 반환 위험을 줄이는 장치지만, 가입할 수 있는지와 사고 때 어떤 절차를 밟아야 하는지는 따로 확인해야 합니다.
보증보험이 된다는 말부터 계산해 봤습니다
세입자가 흔히 말하는 보증보험은 보통 전세보증금반환보증입니다. 전세대출을 받을 때 쓰는 대출 보증과는 목적이 다릅니다. 은행에서 “대출 보증이 된다”고 들었다면, 내 보증금 반환까지 보장되는 상품인지 보증서의 상품명을 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 반환보증은 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 보증한도로 봅니다. 예를 들어 기관이 인정한 주택가격이 3억 원이고 선순위채권이 6천만 원이라면 계산상 한도는 2억 1천만 원입니다. 전세금이 2억 4천만 원이면 이 계산만으로도 전액 가입을 기대하기 어렵습니다. 여기서 말하는 주택가격은 집주인의 호가가 아니라 보증기관의 기준으로 산정한 값입니다.
그렇다고 계산기를 두드려 통과하면 가입이 확정되는 것도 아닙니다. 주택 유형, 소유권에 걸린 압류나 가압류, 건축물대장의 위반건축물 표시, 계약 내용 등을 함께 심사합니다. 집주인이나 중개인의 “다들 가입했다”는 말은 해당 계약의 승인 결과가 아닙니다.
등기부에 안 보이는 보증금이 더 무서울 때
아파트 한 채와 다가구주택 한 채는 보는 방식이 다릅니다. 다가구는 여러 세입자가 한 건물에 살지만 소유권 등기는 건물 전체를 기준으로 봅니다. 내 호실보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 얼마인지 모르면, 등기부의 근저당만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.
제가 경매 물건을 볼 때도 다가구는 앞선 임차인들의 보증금과 전입·확정일자 순서를 특히 조심합니다. 가령 건물 매각대금이 6억 원인데 먼저 돌려받을 채권과 보증금이 이미 5억 원에 가깝다면, 내 계약 조건은 다시 계산해야 합니다. 주택도시보증공사도 다가구 등의 보증한도를 심사할 때 다른 세입자의 선순위 보증금을 반영합니다.
계약 전에는 등기부등본의 갑구에서 소유자와 압류·가압류 등을, 을구에서 근저당권의 채권최고액과 설정일을 봅니다. 건축물대장, 선순위 임대차 현황, 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인 대상입니다. 자료 제공을 피하면서 계약금부터 재촉한다면 저는 그 집을 서둘러 잡지 않습니다. 마음에 드는 집을 놓치는 비용보다 보증금을 묶이는 비용이 훨씬 큽니다.
계약 전 가능과 발급 완료는 다른 말입니다
반환보증은 계약만 쓰면 자동으로 생기지 않습니다. 주택도시보증공사 안내상 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 전입신고와 확정일자, 실제 거주 등도 확인합니다. 수도권은 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하라는 대상 금액 기준도 있습니다.
계약 단계에서 신청 가능 여부를 확인했다면, 잔금 지급 뒤에도 할 일이 남습니다. 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 챙긴 뒤 보증 신청과 발급 결과까지 확인해야 합니다. 중간에 새 근저당이 잡히거나 계약 내용이 달라지면 처음 예상한 심사 결과와 달라질 수 있습니다.
저라면 계약서에 보증 가입이 거절될 때의 계약 해제와 계약금 반환 조건을 구체적으로 협의해 넣겠습니다. 다만 특약 한 줄이 모든 분쟁을 막아주지는 않습니다. 집주인이 받아들이지 않거나 문구가 모호하다면 계약 전에 다시 판단해야 합니다. 보증기관의 사전 확인도 최종 보증서 발급과 같은 뜻으로 받아들이면 곤란합니다.
보증에 들었어도 만기에는 움직여야 합니다
보증 가입 후에도 만기 관리가 필요합니다. 계약을 끝내고 나갈 생각이라면 갱신거절 의사를 기한 안에 집주인에게 전달하고, 나중에 전달 사실을 입증할 수 있게 기록을 남겨야 합니다. 주택도시보증공사의 이행청구 안내도 계약 종료를 증명할 서류를 요구합니다. 문자만 보내고 상대가 받았는지 확인하지 않은 채 넘어가면 일이 복잡해질 수 있습니다.
집주인이 보증금을 주지 않는다고 바로 이사해 다른 주소로 전입하는 것도 조심해야 합니다. 점유와 전입을 잃으면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 보증금을 받기 전에 이사가 필요하다면 주택임차권등기명령 절차를 확인하고, 실제 등기 완료 여부까지 살펴야 합니다.
주택도시보증공사는 계약 종료 뒤 1개월이 지나도록 정당한 이유 없이 보증금을 받지 못하거나, 경매·공매 배당 후에도 받지 못한 경우 등을 보증사고로 안내합니다. 사고 통지와 이행청구에는 별도 기한과 서류가 있고, 이행금 수령 과정에서는 집을 비워주는 절차도 연결됩니다. 보험에 가입했으니 만기일에 곧바로 돈이 들어온다고 생각하면 이사 일정과 잔금 계획이 꼬일 수 있습니다.
처음 지인이 보낸 빌라 계약서는 결국 보증한도부터 다시 확인하기로 했습니다. 전세사기 예방 보증보험은 든든한 안전장치입니다. 그래도 저는 계약서에 도장을 찍기 전에 집값, 선순위 권리, 다른 세입자의 보증금, 실제 발급 가능성을 먼저 봅니다. 경매장에서 배운 건 단순합니다. 돈을 보내기 전에는 멈출 수 있지만, 보낸 뒤에는 절차와 시간을 내 뜻대로 줄일 수 없습니다.
