청약 가점 계산기 눌렀더니 3점이 달라졌다

경매 물건을 보러 갔다가 청약 점수를 물어보는 분을 만난 적이 있습니다. 오래 무주택으로 살았으니 점수가 꽤 높을 거라 생각했는데, 휴대전화로 청약 가점 계산기를 눌러 보니 예상과 달랐다고 하더군요. 경매에서는 등기부 한 줄을 잘못 읽으면 돈이 나갑니다. 청약도 비슷합니다. 계산은 쉬운데, 무엇을 입력해야 하는지 판단하는 일이 어렵습니다.

계산기에 넣기 전, 기준 날짜부터 잡는다

민영주택 일반공급 가점제 점수는 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더해 최고 84점입니다. 국민주택 일반공급이나 특별공급에 이 점수표를 그대로 가져다 쓰면 안 됩니다. 먼저 관심 있는 단지의 입주자모집공고에서 어떤 공급 유형에 신청하는지 확인해야 합니다.

입력값은 원칙적으로 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 오늘이 아니라 공고일에 무주택기간이 몇 년이었는지, 가족이 주민등록표에 어떻게 올라 있었는지, 통장 가입기간이 어디까지 채워졌는지를 봅니다. 며칠 차이로 점수 구간이 달라질 수 있습니다. 제가 경매 입찰표에 사건번호를 쓰기 전에 매각기일을 다시 확인하는 이유와 같습니다. 기준 날짜를 틀리면 뒤의 계산이 아무리 정확해도 소용이 없습니다.

무주택기간은 전세 산 날짜부터 세지 않는다

무주택기간 점수는 1년 미만 2점에서 시작해 1년이 늘 때마다 2점씩 올라가고, 15년 이상이면 32점입니다. 다만 청약신청자가 집 없이 지낸 모든 해를 합산하는 방식은 아닙니다. 보통 만 30세가 된 날부터 계산하고, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 본인이나 배우자가 집을 소유했다가 처분했다면 최근에 무주택자가 된 날도 따져야 합니다.

예를 들어 만 37세 신청자가 만 32세에 혼인했고 그때부터 계속 무주택이었다면, 공고일 기준 기간이 정확히 5년을 채웠을 때 무주택기간 점수는 12점입니다. 20대부터 전세를 살았다고 그 기간을 앞에 붙여 계산하면 점수가 부풀려집니다. 반대로 만 27세에 혼인신고를 하고 계속 무주택이었다면 30세 생일을 기다려 기산할 필요는 없습니다.

여기서 더 조심할 건 세대의 주택 소유 이력입니다. 배우자가 따로 주민등록을 두고 있어도 배우자와 그 세대의 주택 소유 여부를 확인해야 합니다. 분양권이나 주택 공유지분도 원칙적으로 주택 소유 판단에 들어갑니다. 예외 규정은 있지만, 작은 지분이니 괜찮겠지 하고 계산기에 ‘무주택’을 입력하는 건 위험합니다. 등기사항증명서와 가족관계, 처분일을 먼저 맞춰 보는 편이 안전합니다.

부양가족은 같이 산다는 말만으로 늘지 않는다

부양가족 점수는 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점으로 1명마다 5점씩 올라가며 6명 이상이면 35점입니다. 신청자 본인은 부양가족 수에 넣지 않습니다. 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 인정될 수 있지만, 부모님이나 성인 자녀는 사정이 다릅니다.

직계존속을 부양가족으로 넣으려면 청약신청자가 세대주여야 하고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 만 30세 이상인 미혼 직계비속은 최근 1년 이상 계속 함께 등재돼 있어야 합니다. 가족이 실제로 생활비를 함께 쓴다는 사정만으로 이 기간 요건을 대신할 수는 없습니다.

부모님 집 문제도 자주 헷갈립니다. 만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택 판단에서는 예외가 적용될 수 있지만, 그 부모님을 부양가족 점수에 포함할 수 있는 것은 아닙니다. 국토교통부 주택청약 FAQ도 이 둘을 구분합니다. 같은 집에 사는 가족 한 명을 잘못 넣으면 5점 차이가 납니다. 경쟁이 붙는 단지에서는 결코 작은 차이가 아닙니다.

통장 점수까지 더한 뒤 공고문과 대조한다

본인 청약통장 가입기간은 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점이고 이후 1년 구간마다 1점씩 올라가 15년 이상이면 17점입니다. 납입액을 많이 넣었다고 이 가점이 더 커지지는 않습니다. 민영주택 일반공급 가점제에서는 배우자의 청약통장 가입기간에 따른 점수를 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 배우자 통장 가입기간이 1년 미만이면 1점, 1년 이상 2년 미만이면 2점, 2년 이상이면 3점입니다. 합친 통장 점수의 상한은 여전히 17점입니다.

앞의 만 37세 사례에 배우자와 미혼 자녀 한 명이 있고, 본인 통장이 공고일에 8년을 채웠다고 가정해 보죠. 무주택기간 12점, 부양가족 2명 15점, 본인 통장 10점으로 37점입니다. 배우자 통장도 2년을 채웠다면 3점을 더해 40점이 됩니다. 이 숫자는 계산 예시일 뿐, 신청 자격이나 당첨 가능성을 뜻하지는 않습니다.

저라면 계산기 화면의 총점만 저장하지 않겠습니다. 공고일, 혼인신고일, 과거 주택 처분일, 가족별 주민등록 등재기간, 본인과 배우자의 통장 가입일을 옆에 적어 두겠습니다. 그다음 청약홈 계산 결과를 해당 단지 입주자모집공고와 맞춰 봅니다. 경매에서 예상 수익보다 인수할 권리를 먼저 확인하듯, 청약에서도 높은 점수보다 그 점수를 증명할 수 있는지가 먼저라고 생각합니다.