청약통장 1순위 금액만 믿고 신청했다가 놓친 것
예전에 지인이 청약통장에 300만 원을 채웠다며 이제 서울 아파트 1순위라고 말한 적이 있습니다. 통장 잔액은 맞았지만 가입한 지는 8개월이었습니다. 그 물건의 입주자모집공고를 같이 읽어 보니, 그때 지인에게 부족한 건 돈이 아니라 가입기간이었죠. 경매에서도 숫자 하나만 보고 입찰하면 사고가 납니다. 청약통장 1순위 금액도 딱 그런 숫자입니다.
서울 300만 원이라는 말에는 조건이 붙는다
먼저 민영주택인지 국민주택인지 갈라야 합니다. 흔히 말하는 ‘서울 300만 원’은 민영주택 전용면적 85㎡ 이하에 청약할 때의 예치기준금액입니다. 모든 주택의 1순위에 공통으로 적용되는 금액이 아닙니다. 전용면적이 커지면 필요한 예치금도 올라가고, 청약자의 거주지역에 따라서도 달라집니다.
주택공급에 관한 규칙의 민영주택 예치기준금액은 다음과 같습니다. 단위는 모두 만 원입니다.
- 전용면적 85㎡ 이하: 서울·부산 300, 그 밖의 광역시 250, 광역시를 제외한 지역 200
- 전용면적 102㎡ 이하: 서울·부산 600, 그 밖의 광역시 400, 광역시를 제외한 지역 300
- 전용면적 135㎡ 이하: 서울·부산 1,000, 그 밖의 광역시 700, 광역시를 제외한 지역 400
- 모든 면적: 서울·부산 1,500, 그 밖의 광역시 1,000, 광역시를 제외한 지역 500
여기서 지역은 아파트가 들어설 곳이 아니라 입주자모집공고일 현재 신청자의 주민등록표상 거주지역입니다. 서울 아파트에 청약하더라도 신청자가 경기도에 거주한다면 예치금 표에서는 광역시를 제외한 지역 기준을 봅니다. 다만 예치금 기준과 해당 지역 거주자에게 먼저 공급하는 기준은 별개입니다. 예치금이 맞는다고 서울 거주자와 같은 순서로 경쟁하는 것은 아닐 수 있습니다.
면적도 공급면적이 아니라 전용면적을 봐야 합니다. 모델하우스에서 ‘34평형’이라고 들은 숫자만 기억하면 헷갈리기 쉽습니다. 모집공고의 주택형별 전용면적을 확인한 뒤, 자기 거주지역 열과 교차해서 읽는 게 안전합니다.
민영주택은 잔액을 채워도 가입기간을 본다
민영주택 일반공급 1순위에는 예치금과 가입기간이 함께 걸립니다. 현재 주택공급에 관한 규칙상 일반적인 기준은 수도권 가입 1년 이상, 수도권 밖 가입 6개월 이상입니다. 다만 지역에서 가입기간을 늘려 공고할 수 있고, 투기과열지구나 청약과열지역은 가입 2년 이상에 세대주 여부, 과거 당첨 이력, 주택 보유 수 같은 조건도 확인합니다. 지인의 300만 원이 당장 1순위 표가 되지 못했던 이유입니다.
가령 경기도 거주자가 전용 84㎡ 민영주택을 생각한다면 표상 예치금은 200만 원입니다. 통장에 150만 원이 있고 가입기간도 충족했다면 부족한 예치금은 50만 원입니다. 그렇다고 청약 버튼을 누르는 날 급하게 넣고 안심할 일은 아닙니다. 1순위 판단 기준일은 입주자모집공고일이므로, 공고가 나오기 전에 통장 잔액과 가입기간을 확인해야 합니다. 청약홈에서 신청 자격을 조회하고, 해당 단지 모집공고에 적힌 기준일도 다시 읽어야 합니다.
반대로 예치금보다 많이 넣었다고 당첨 가능성이 그 금액만큼 올라가는 구조도 아닙니다. 민영주택은 1순위 안에서도 가점제와 추첨제의 적용 비율, 무주택 여부 등에 따라 경쟁 방식이 달라집니다. 300만 원이 필요한 자리에 1,000만 원을 넣어 두었다는 사실만으로 점수가 더 붙지는 않습니다. 자금을 오래 묶어 둘 이유가 있는지 따져볼 대목입니다.
국민주택은 ‘얼마 있나’보다 ‘어떻게 넣었나’가 중요하다
국민주택 일반공급은 민영주택 예치금 표를 그대로 가져오면 틀립니다. 일반적인 1순위 기준은 수도권에서 가입 1년과 12회 납입, 수도권 밖에서 가입 6개월과 6회 납입입니다. 투기과열지구나 청약과열지역은 가입 2년과 24회 납입에 세대주·무주택 등 추가 조건이 붙습니다. 지역별로 기간과 횟수를 늘려 공고하는 경우도 있으니 실제 신청 때는 모집공고를 우선해야 합니다.
1순위에 들어간 뒤의 경쟁도 봐야 합니다. 국민주택 일반공급에서 전용면적 40㎡를 초과하면 일정한 무주택기간 요건을 갖춘 사람 중 저축총액이 많은 순서가 중요해지고, 40㎡ 이하는 납입횟수가 중요해집니다. 그래서 같은 ‘1순위’라도 통장 관리 방식에 따라 경쟁력이 달라집니다. 단순히 잔액 300만 원을 맞췄다는 말만으로는 설명이 안 됩니다.
현재 규칙상 국민주택 저축총액을 계산할 때 월 납입 인정액은 최대 25만 원입니다. 한 달에 50만 원을 넣을 수 있다고 해서 그달의 인정액이 50만 원이 되는 건 아닙니다. 반대로 여러 달을 빠뜨렸다가 한꺼번에 입금해도 지나간 회차가 즉시 모두 인정되는 것으로 생각하면 곤란합니다. 연체 납입의 인정일은 별도 방식으로 계산됩니다. 은행 거래내역의 입금일과 청약에서 인정하는 납입일을 같은 것으로 보면 실수하기 쉽습니다.
통장 숫자보다 계약금 일정을 먼저 적어 본다
경매 입찰 전에 저는 낙찰가만 쓰지 않습니다. 취득세, 잔금, 수리비, 명도에 들어갈 돈까지 적어 놓습니다. 청약도 비슷합니다. 통장에 1순위 예치금을 채우는 일과 당첨 뒤 계약금을 낼 수 있는 일은 전혀 다른 문제입니다. 분양가 6억 원에 계약금이 10%라면 계약 시점에 필요한 돈은 6,000만 원입니다. 여기에 선택 품목 비용과 이후 중도금·잔금 계획도 붙습니다. 이 숫자는 예시일 뿐이고 실제 비율과 납부일은 모집공고와 계약 조건마다 다릅니다.
특히 경매 물건을 함께 보는 사람이라면 현재 보유 주택이나 분양권이 청약 자격에 어떤 영향을 주는지도 먼저 확인해야 합니다. 낙찰받은 집을 아직 팔지 않았는데 무주택이라고 생각하거나, 세대원의 주택 보유를 빠뜨리는 경우가 있습니다. 경매에서는 등기 한 줄을 놓쳐 손실이 나고, 청약에서는 자격 한 줄을 놓쳐 당첨 뒤 부적격 판정을 받을 수 있습니다.
제가 통장을 볼 때 확인하는 순서는 간단합니다. 청약할 주택이 민영인지 국민인지, 모집공고일에 내가 어느 지역에 거주하는지, 전용면적과 예치금 또는 인정 납입횟수가 맞는지, 그리고 계약금을 제때 낼 수 있는지입니다. 청약통장 1순위 금액은 출발선에 서기 위한 숫자입니다. 그 숫자를 채운 뒤에도 공고문과 내 자금표를 나란히 놓고 읽는 습관이 결국 돈을 지켜 줍니다.
