부동산공부를 경매 물건 하나로 다시 해봤다

입찰장에서 오래 서 있다 보면 공부를 많이 한 사람보다 멈춰야 할 때 멈추는 사람이 오래 살아남는다는 생각이 듭니다. 감정가보다 싸게 나온 아파트를 보고도 입찰표를 접은 적이 여러 번 있습니다. 처음 부동산공부를 할 때는 낙찰가가 눈에 들어왔는데, 지금은 그 집을 내 돈으로 끝까지 책임질 수 있는지가 먼저 보입니다.

매각물건명세서 한 장으로 끝나지 않았다

경매 물건을 보면 저는 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 펼칩니다. 등기사항증명서도 따로 확인합니다. 매각물건명세서에 적힌 임차인 정보만 읽고 ‘보증금 문제없음’이라고 적어 두기에는 빈칸이 많습니다. 현황조사 당시 집에 사람이 없었을 수도 있고, 점유자가 말한 내용과 실제 계약 관계가 다를 수도 있으니까요.

먼저 등기부에서 권리의 순서를 적습니다. 그다음 임차인의 전입 시점, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 자료와 대조합니다. 여기서 날짜 하나를 대충 넘기면 계산이 달라집니다. 특히 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 임차인의 보증금은 낙찰가 바깥의 돈입니다. 대법원 전자민원센터 안내에서도 대항력 있는 임차인이 보증금을 모두 돌려받지 못했다면 매수인에게 반환을 요구하며 집을 비워 주지 않을 수 있는 경우를 설명합니다.

서류끼리 맞지 않는 대목은 입찰 전 확인할 항목으로 남겨 둡니다. 확인할 수 없다면 그 불확실성을 가격에 반영하거나 입찰하지 않습니다. 남들이 많이 응찰한다고 권리관계가 단순해지는 건 아니더군요.

싸게 낙찰받아도 남는 돈은 작을 수 있다

가령 주변 거래를 조사해 예상 매도가를 3억 2천만 원으로 잡은 집이 있다고 해보죠. 2억 6천5백만 원에 낙찰받으면 겉으로는 5천5백만 원 차이입니다. 여기서 취득·등기 비용을 900만 원, 수리비를 1천2백만 원, 명도와 공실에 대비한 비용을 500만 원, 보유 기간 이자를 600만 원으로 가정하면 들어가는 돈이 2억 9천7백만 원입니다. 예상 매도가와의 차이는 2천3백만 원으로 줄어듭니다.

이 숫자도 순이익은 아닙니다. 매도 중개보수와 보유 중 관리비, 실제 세금, 예상보다 길어진 매도 기간은 아직 반영하지 않았습니다. 취득세는 보유 주택 수와 물건의 조건 등에 따라 달라질 수 있고, 매도할 때의 세금도 개인 상황에 따라 차이가 큽니다. 그래서 저는 인터넷에 적힌 수익률을 그대로 가져와 입찰가를 정하지 않습니다. 시세는 호가 한 개보다 비슷한 면적과 상태의 실제 거래, 현재 경쟁 매물, 팔리는 데 걸린 시간을 같이 봅니다.

위 계산에서 매도가가 1천만 원만 낮아져도 여유는 1천3백만 원입니다. 수리 중 누수까지 발견되면 빠듯해지겠죠. 초보 때는 ‘얼마나 싸게 사나’에 마음이 쏠리기 쉬운데, 제 경험상 버틸 여유가 없는 가격은 싸지 않습니다.

명도는 낙찰 뒤에 시작하는 일이 아니다

점유자가 있는 집은 입찰 전부터 명도 비용과 시간을 생각해야 합니다. 낙찰을 받았다고 곧바로 열쇠를 받을 수 있는 건 아닙니다. 거주자가 이사할 집을 구해야 할 수도 있고, 임차인의 보증금 문제가 남아 있을 수도 있습니다. 점유자의 권리와 배당 상황을 확인하지 않은 채 ‘이사비 조금 주면 되겠지’라고 계산하면 일정이 쉽게 틀어집니다.

저는 현장에 가면 건물 외관과 공용부 상태를 보고, 같은 동이나 단지의 매물도 확인합니다. 다만 이웃의 말이나 현장 분위기를 권리분석의 증거로 삼지는 않습니다. 거주자와 이야기할 기회가 생기더라도 압박하거나 섣불리 퇴거 날짜를 약속받으려 하지 않습니다. 서류로 확인할 사실과 협의가 필요한 일을 구분해 두는 편이 낫습니다.

잔금 일정도 같이 봐야 합니다. 경락잔금대출은 물건과 차주 조건, 금융기관 심사에 따라 가능 금액과 금리가 달라집니다. 입찰 전에 대출 가능성을 확인하되, 예상한 금액이 나오지 않을 때 채울 현금까지 계산합니다. 낙찰 후에 자금 계획을 처음 세우면 선택지가 너무 적습니다.

초보일수록 입찰하지 않는 연습이 남는다

부동산공부를 막 시작했다면 물건 하나를 골라 실제로 입찰할 것처럼 기록해 보는 게 좋습니다. 사건 자료에서 권리 순서를 적고, 현장을 보고, 비교할 만한 거래를 찾고, 취득부터 매도까지의 비용을 써 봅니다. 마지막에 자신의 최대 입찰가를 정합니다. 낙찰 여부보다 그 가격이 나온 이유를 설명할 수 있는지가 중요합니다.

공매도 기본적인 가격 조사와 점유 확인은 비슷하게 필요하지만, 경매에서 익힌 절차를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 물건마다 공고문과 매각 조건, 인수할 권리를 별도로 확인해야 합니다. 권리관계가 복잡한 물건을 처음부터 수익 기회로 볼 이유는 없습니다.

저도 입찰장에 가기 전에는 숫자가 꽤 좋아 보였다가, 서류 한 줄이나 현장 상태 때문에 돌아선 날이 있습니다. 그날 쓴 교통비와 시간은 아까웠지만, 모르는 위험에 큰돈을 걸지 않은 판단은 지금도 후회하지 않습니다.