법무사등기비용 견적 두 장 받아보니 달랐다
경매 잔금 치르기 전날, 법무사 견적 두 장을 놓고 한참 들여다본 적이 있습니다. 한쪽이 20만 원 가까이 저렴해 보였는데, 자세히 보니 취득세 신고 대행료와 부가가치세가 빠져 있더군요. 입찰할 때 몇만 원 차이로 낙찰 여부가 갈리기도 하는데, 막상 잔금 단계에서는 ‘등기비용’이라는 한 줄에 돈을 뭉뚱그려 넣기 쉽습니다.
법무사에게 주는 돈과 등기에 드는 돈은 다릅니다
법무사등기비용이라고 부르는 금액에는 성격이 다른 돈이 섞여 있습니다. 법무사 보수는 서류 작성과 등기 절차를 맡긴 대가입니다. 취득세와 지방교육세 같은 세금, 국민주택채권 관련 비용, 등기신청수수료는 낙찰자가 부담하는 별도 항목입니다. 법무사가 한꺼번에 받아 납부하더라도 전부 법무사 수입이 되는 건 아닙니다.
대한법무사협회의 보수표에는 부동산 소유권이전등기의 기본보수 산정 방식이 나와 있습니다. 다만 견적서의 최종액은 사건에 필요한 업무, 대행료, 실비, 부가가치세에 따라 달라집니다. 저는 ‘총액이 얼마냐’보다 먼저 기본보수와 추가 업무가 각각 무엇인지 봅니다. 같은 물건 견적이라면 항목을 맞춰 놓아야 비교가 됩니다.
경매 물건은 말소등기 비용까지 봐야 합니다
일반 매매와 경매는 등기 절차가 다릅니다. 경매에서는 매각대금을 납부하면 법원이 매수인 앞으로의 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁합니다. 민사집행법상 그 등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다. 견적을 받을 때 소유권이전만 적혀 있는지, 말소 관련 업무와 수수료까지 반영됐는지 확인하는 이유입니다.
여기서 더 조심할 대목이 있습니다. 등기부에 적힌 권리가 많다고 전부 말소되는 것도, 촉탁이 진행된다고 점유 문제가 해결되는 것도 아닙니다. 인수할 권리가 있는지, 임차인의 대항력과 배당 관계가 어떤지는 입찰 전에 따져야 합니다. 법무사등기비용을 아끼겠다고 권리분석을 뒤로 미루면 순서가 거꾸로 됩니다. 제가 현장에서 본 비싼 실수는 대개 수수료 몇만 원이 아니라, 물건의 권리를 잘못 읽은 데서 나왔습니다.
견적 두 장은 같은 항목으로 다시 읽습니다
예를 들어 2억 원에 낙찰받은 아파트의 견적이 A는 45만 원, B는 62만 원이라고 해보죠. 이것만 보면 A가 낫습니다. 그런데 A는 법무사 보수와 부가가치세만 적었고, B는 취득세 신고 대행료와 등기신청수수료까지 포함했다면 숫자만으로 비교할 수 없습니다. 이 금액은 설명을 위한 가정이며, 실제 견적이나 세액을 뜻하지 않습니다.
저는 견적서에서 아래 항목을 따로 확인합니다.
- 기본보수에 소유권이전등기와 경매 촉탁 관련 업무가 어디까지 포함됐는지
- 취득세 신고·납부 대행료, 서류 발급비, 교통비 등 추가 금액이 있는지
- 부가가치세가 표시 금액에 포함됐는지
- 등기신청수수료와 말소 관련 수수료를 몇 건으로 계산했는지
- 국민주택채권을 매입해 보유할지, 즉시 매도할지에 따른 실제 부담액이 얼마인지
등기신청수수료는 법무사 보수와 다릅니다. 대법원 규칙상 소유권이전등기의 서면 신청 수수료는 부동산 한 개당 1만 8천 원이고, 신청 방식에 따라 금액이 달라집니다. 토지와 건물이 각각 등기 대상인 물건이라면 대상 부동산 수를 확인해야 합니다. 견적에 적힌 ‘등기 수수료’가 무엇을 몇 건 계산한 돈인지 물으면 흐릿했던 숫자가 선명해집니다.
입찰가를 쓸 때부터 세금과 채권비용을 넣습니다
낙찰가 2억 원에 등기 관련 지출을 수십만 원만 잡으면 자금 계획이 어긋날 수 있습니다. 취득세는 물건 종류, 주택 수, 취득 조건 등에 따라 달라지고 지방교육세나 농어촌특별세가 붙는 경우도 있습니다. 낙찰가만 보고 일률적인 세율을 곱하기보다 해당 물건의 조건으로 세액을 확인해야 합니다. 잔금대출을 이용한다면 소유권이전과 별개로 근저당권 설정에 드는 비용과 부담 주체도 대출 조건에서 확인합니다.
국민주택채권도 자주 헷갈립니다. 채권의 매입금액을 그대로 비용으로 적는 경우가 있는데, 즉시 매도한다면 실제 지출은 매입금액과 매도대금의 차액을 기준으로 봐야 합니다. 매입 기준에는 시가표준액 등이 쓰이고, 실제 부담액은 거래 시점의 할인율에도 영향을 받습니다. 주택도시기금에서 매입 기준을 확인한 뒤 잔금일에 가까워졌을 때 다시 계산하는 편이 안전합니다.
저는 입찰가를 정할 때 낙찰대금, 세금, 채권비용, 법무사 보수, 대출비용, 명도비용을 따로 적습니다. 낙찰 뒤 법무사에게 맡길 일은 맡기더라도, 내가 낼 돈의 이름과 이유는 알고 있어야 합니다. 견적서 한 장을 꼼꼼히 읽는 습관이 수익을 크게 만들지는 않아도, 예상 못 한 지출 앞에서 당황할 일은 줄여줍니다.
