종합부동산세계산기 돌려보고 입찰가를 다시 썼다
입찰표를 쓰기 전, 낙찰가보다 먼저 확인하는 숫자가 있다. 내가 이미 가진 집의 공시가격이다. 몇 년 전부터는 경매 물건 하나를 더 샀을 때 보유세가 얼마나 달라지는지 종합부동산세계산기에도 넣어 본다. 싸게 낙찰받았다는 기분에 매년 나갈 돈을 빼먹으면, 나중에 수익률 계산이 영 딴판이 된다.
낙찰가를 넣었더니 계산부터 틀렸다
초보 투자자가 종부세 계산에서 가장 자주 헷갈리는 건 가격이다. 입찰가도, 감정가도, 주변 실거래가도 종부세 계산의 출발점은 아니다. 국세청 안내에 따르면 주택분은 과세기준일 현재 본인이 가진 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산한다. 경매 물건이 3억 2천만 원에 낙찰됐어도 그 주택의 공시가격이 4억 원이라면, 종부세 계산에는 우선 4억 원을 확인해야 한다.
예를 들어 내가 가진 집의 공시가격이 8억 원이고, 추가로 낙찰받을 집이 4억 원이라고 해보자. 아래 숫자는 계산 흐름을 보여주기 위한 가상 사례다. 두 집을 같은 사람이 6월 1일에 보유한다면 주택 공시가격 합계는 12억 원이다. 개인의 일반 공제금액 9억 원을 빼고 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1억 8천만 원이 된다. 현행 세율표상 이 구간의 세율은 0.5%라서 단순 산출세액은 90만 원이다.
그렇다고 90만 원이 곧 고지서 금액이라는 뜻은 아니다. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액을 빼고, 적용 가능한 세액공제와 세부담 상한 등을 반영한 뒤 농어촌특별세도 따져야 한다. 계산기 화면의 숫자 하나만 복사해 수익표에 넣으면 실제 납부액과 차이가 날 수 있다.
6월 1일에 누구 집인지가 갈린다
경매에서는 입찰일, 매각허가일, 잔금 납부일이 제각각이다. 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 그리고 경매 매수인은 원칙적으로 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다. 5월에 낙찰받고도 잔금을 6월 2일에 냈다면, 그해 6월 1일의 소유 상태를 판단할 때 단순히 ‘5월 낙찰’만 보고 내 집으로 넣어서는 안 된다. 반대로 5월 31일에 잔금을 냈다면 그해 보유세를 다시 계산해야 한다.
현장에서 일정표를 볼 때 이 날짜가 의외로 자주 빠진다. 입찰 보증금과 잔금 마련에 신경이 쏠려서다. 나는 잔금 예정일을 적고, 그날이 6월 1일 앞인지 뒤인지 표시한다. 다만 세금 부담을 피하겠다고 잔금 일정을 무리하게 조정할 일은 아니다. 잔금 지연으로 생길 문제와 대출 비용까지 함께 봐야 한다.
한 채만 있다고 12억 원 공제를 누르면 안 된다
주택분 종부세의 기본 공제금액은 개인 기준 9억 원이고, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원이다. 앞의 사례에서 집 두 채의 공시가격 합계가 12억 원인데 계산기에 ‘1세대 1주택’을 선택하면 세액이 크게 달라진다. 입력 한 칸 때문에 입찰 판단이 틀어지는 셈이다.
기존 집을 팔 계획이 있다는 말만으로 새 집 취득 시점에 곧바로 1주택자가 되는 것도 아니다. 일시적 2주택 등은 요건을 충족하고 특례를 신청하면 1세대 1주택자 방식이 적용될 수 있다. 그렇더라도 특례 대상 주택의 공시가격이 과세표준 계산에서 무조건 빠지는 것은 아니다. 국세청 안내도 해당 주택을 합산해 세액을 계산한다고 설명한다. ‘주택 수에서 제외’와 ‘공시가격에서 제외’를 같은 말로 받아들이면 위험하다.
부부 공동명의도 지분과 특례 적용 여부에 따라 계산 결과가 달라질 수 있다. 오래 보유한 한 채가 있다면 연령·보유기간 세액공제까지 맞물린다. 이런 물건은 숫자를 한 번만 넣지 않는다. 특례 적용 전후를 각각 계산하고, 실제 신청 요건에 맞는지 확인한다. 법인 명의 입찰이라면 개인의 9억 원 공제를 그대로 가져다 쓰면 안 된다.
계산기 숫자를 입찰가에 옮기는 순서
나는 계산기를 켜기 전에 물건별 메모부터 만든다. 기존 보유 주택과 입찰 물건의 공시가격, 소유자와 지분, 주택 수, 잔금 예정일을 한 줄씩 적는다. 그다음 해당 과세연도의 기준으로 홈택스 모의계산에 입력한다. 주거용 오피스텔처럼 공부상 용도와 실제 사용이 다른 물건은 재산세 과세 구분도 확인한다. 건물이 아닌 토지라면 주택분 공제를 넣어 계산할 수 없다.
- 공시가격은 낙찰가와 따로 확인한다.
- 기존 보유분까지 같은 사람 명의로 합산한다.
- 6월 1일의 소유 상태와 잔금 납부일을 대조한다.
- 특례와 공동명의 조건을 반영해 다시 계산한다.
- 예상 종부세와 농어촌특별세를 보유 기간의 비용에 넣는다.
가령 낙찰가 3억 2천만 원인 물건을 2년 보유할 생각이라면, 입찰가 3억 2천만 원만 투자금으로 보지 않는다. 취득세, 수리비, 경락잔금대출 이자, 관리비, 명도 비용, 재산세와 종부세 예상액을 옆에 놓는다. 매도가 늦어져 보유 기간이 3년으로 늘어나는 경우도 따로 계산한다. 종부세는 매년 공시가격과 보유 상태에 따라 달라질 수 있으니 첫해 숫자를 다음 해에 그대로 복사하지 않는다.
계산기 결과가 0원으로 나오면 나는 오히려 입력값을 다시 본다. 공시가격을 낙찰가로 넣었는지, 기존 집을 빠뜨렸는지, 1주택 공제를 잘못 골랐는지 확인하는 데 몇 분이면 된다. 경매에서 큰 손실은 복잡한 공식보다 이런 작은 생략에서 시작하는 경우가 많았다. 입찰가를 조금 낮추는 판단도 결국 그 몇 분에서 나온다.
