소유권이전등기비용을 빼먹고 입찰해봤더니

몇 년 전 아파트 경매 입찰표를 쓰다가 수익 계산표를 다시 펼친 적이 있습니다. 낙찰가와 수리비는 적어뒀는데 소유권이전등기비용 칸은 비어 있더군요. 그때는 ‘등기하는 데 얼마나 들겠어’ 싶었는데, 취득세까지 넣어 보니 생각보다 큰돈이었습니다. 입찰가를 올리기 전에 계산표를 다시 쓴 이유입니다.

등기비용이라 부르지만 취득세가 가장 크다

경매에서 소유권이전등기비용이라고 하면 보통 취득세와 관련 지방세, 국민주택채권 비용, 등기신청 수수료, 말소등기 비용, 법무사 보수 등을 한데 묶어 말합니다. 항목마다 계산 기준이 다릅니다. 낙찰가에 일정 비율만 곱해서 끝낼 수 없는 이유죠.

가장 먼저 볼 것은 취득세입니다. 주택인지 상가인지, 취득 당시 가액이 얼마인지, 취득자의 주택 보유 상황과 중과 적용 여부가 어떤지에 따라 세액이 달라집니다. 같은 3억 원짜리 낙찰 물건이라도 누구 명의로 취득하느냐에 따라 계산표가 달라질 수 있습니다. 지방교육세와 농어촌특별세 적용 여부도 함께 확인해야 합니다.

예를 들어 낙찰가 3억 원에 취득세율 1%가 적용되는 주택이라고 가정하면 취득세만 300만 원입니다. 여기에 다른 세금과 등기 관련 비용이 붙습니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이지, 3억 원짜리 경매 주택이면 누구나 300만 원을 낸다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전에는 해당 물건과 내 취득 조건으로 관할 지방자치단체나 위택스에서 세액을 확인하는 게 맞습니다.

국민주택채권은 낙찰가만 보고 계산하면 틀린다

초보 때 저도 헷갈렸던 항목이 국민주택채권입니다. 소유권이전등기를 하면서 매입 대상이 되는 경우가 있는데, 채권 매입금액은 물건의 지역과 시가표준액 등 기준에 따라 계산합니다. 경매 낙찰가가 3억 원이라고 채권 매입금액도 그 3억 원에 단순 비례한다고 생각하면 견적이 어긋납니다. 주택도시기금의 채권 계산 안내에서 대상 물건의 조건을 넣어 확인할 수 있습니다.

채권을 매입한 뒤 바로 매도한다면 실제로 지출하는 돈은 채권 액면금액 전체가 아니라 매도 과정에서 생기는 차액입니다. 이 차액은 매도 시점의 조건에 따라 움직입니다. 그래서 입찰 며칠 전에 적어둔 숫자를 잔금일에도 그대로 쓰지 않습니다. 저는 예상액을 계산표에 적고, 잔금 직전에 다시 확인합니다.

여기에 소유권이전등기 신청 수수료와 말소등기 관련 비용이 더해집니다. 말소 대상 등기가 여러 건이면 건별 비용도 살펴야 합니다. 경락잔금대출을 받는다면 근저당권 설정에 드는 비용도 별도 견적에 등장할 수 있습니다. 다만 그 비용을 전부 이전등기비용으로 뭉뚱그리면 어디서 돈이 늘었는지 알기 어렵습니다.

법원이 촉탁해도 비용은 낙찰자 몫이다

경매는 일반 매매처럼 매도인과 함께 이전등기를 신청하는 방식이 아닙니다. 매각대금을 납부하면 법원이 매수인 앞으로의 소유권이전과 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소 등을 등기소에 촉탁합니다. 민사집행법은 이 등기에 드는 비용을 매수인이 부담하도록 정하고 있습니다. 법원이 처리해 준다는 말과 비용이 없다는 말은 전혀 다릅니다.

또 하나 조심할 부분은 ‘말소’라는 단어입니다. 등기부에 적힌 권리가 전부 사라진다고 생각하면 위험합니다. 매수인이 인수할 권리나 대항력 있는 임차인의 문제는 등기 촉탁 비용 몇만 원으로 해결되지 않습니다. 실제 입찰에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 맞춰 보면서 인수할 권리와 점유관계를 따로 판단해야 합니다. 소유권이전등기비용 계산을 잘해도 이 부분을 놓치면 손실 규모가 훨씬 커질 수 있습니다.

저는 입찰표 옆에 비용표를 한 장 더 둔다

입찰가를 정할 때 저는 낙찰가 아래에 돈이 나갈 항목을 따로 적습니다. 취득세와 관련 세금, 국민주택채권 매도 차액 예상액, 등기신청 및 말소 비용, 법무사 보수, 대출 관련 비용 순서입니다. 법무사 견적을 받으면 ‘등기비용 총액’ 한 줄만 보지 않고 세금과 공과금, 보수를 나눠 달라고 합니다. 그래야 직접 납부할 금액과 대행 수수료가 구분됩니다.

• 낙찰가와 취득자 조건으로 취득세 및 관련 세금을 확인한다.
• 시가표준액과 물건 소재지를 기준으로 국민주택채권 비용을 추산한다.
• 말소 대상 등기와 대출에 따른 추가 등기 비용을 확인한다.
• 법무사 견적의 보수와 실비를 구분하고, 잔금일 전에 금액을 다시 확인한다.

취득세 신고·납부기한은 원칙적으로 취득일부터 60일이지만, 경매에서는 잔금 납부와 등기 촉탁에 필요한 서류를 준비하면서 납부 시점을 챙겨야 합니다. ‘두 달 남았으니 나중에 내면 된다’고 생각했다가 잔금 절차에서 당황하는 분을 봤습니다. 잔금 마련 계획에는 세금까지 같은 날 쓸 수 있는 현금으로 잡아두는 편이 안전합니다.

등기비용 몇십만 원을 아끼는 방법보다 먼저 볼 것은 그 비용을 넣고도 남는 가격인지입니다. 낙찰가를 100만 원 높여 쓸지 망설일 때, 아직 계산하지 않은 세금과 채권 비용이 있다면 입찰표부터 내려놓습니다. 경매에서는 적게 쓴 입찰표보다 빠진 비용이 없는 입찰표가 오래 버티더군요.