신축빌라분양 현장에 갔다가 계약을 멈춘 이유

얼마 전 신축빌라분양 현장에 들렀는데, 상담을 시작한 지 10분도 안 돼 계약금 얘기가 나왔습니다. 방은 환하고 주차장도 반듯했어요. 그런데 제가 물은 건 다른 거였습니다. 같은 동네에서 비슷한 크기의 빌라가 실제로 얼마에 팔렸는지, 건물과 땅의 권리는 어떻게 잡혀 있는지였죠. 경매 현장을 오래 다니다 보니 새집의 첫인상보다 나중에 팔 수 있는 가격이 먼저 보입니다.

분양가 2억 8천만 원이 시세는 아니었습니다

상담실에서는 분양가와 함께 ‘주변도 곧 이 가격이 된다’는 말을 듣기 쉽습니다. 하지만 매도자가 붙인 가격과 누군가 실제로 지불한 가격은 다릅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 연립·다세대 매매 내역을 보고, 같은 생활권의 전용면적과 층수, 준공 시기를 맞춰 비교해야 합니다. 거래가 드문 동네라면 범위를 조금 넓히되 역까지 거리나 경사 같은 차이도 함께 봐야 하고요.

숫자를 단순하게 놓고 보겠습니다. 분양가는 2억 8천만 원인데 비교할 만한 거래가 2억 4천500만 원 안팎이라면, 시작부터 3천500만 원의 차이가 있습니다. 여기에 취득세, 중개보수, 대출이자, 보유 중 지출이 더해집니다. 나중에 2억 4천500만 원에 팔린다고 가정하면 분양가와의 차액만큼 이미 손실입니다. 새집이라서 더 받을 수 있는 몫이 얼마인지 설명되지 않는다면 저는 그 가격을 받아들이기 어렵습니다.

분양 상담에서 보여주는 거래 사례도 주소와 계약 시점을 확인합니다. 같은 골목이라도 대로변인지, 주차가 편한지에 따라 값이 갈립니다. 특히 주변 신축 매물이 거의 없을 때는 비교 사례 하나로 적정가를 단정하기 어렵습니다. 그럴수록 가격을 낮춰 잡고 계산하는 편이 안전했습니다.

새 건물이어도 등기와 건축물대장은 따로 봅니다

실내가 멀쩡하다고 서류까지 멀쩡한 건 아닙니다. 저는 건축물대장에서 해당 호실의 용도가 주택인지, 위반건축물 표시가 있는지부터 확인합니다. 사진에는 방처럼 보이는데 공부상 용도가 다르면 대출이나 향후 매매에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다. 현장에서 보인 면적과 건축물대장의 전용면적도 대조합니다.

등기사항증명서에서는 건물만 보고 끝내지 않습니다. 대지권 표시와 토지 등기, 근저당권, 가압류 같은 권리도 확인합니다. 신축은 등기 절차가 진행 중인 경우가 있어 상담사가 ‘잔금 때 해결된다’고 말하기도 합니다. 그 말만으로 계약금을 보내지는 않습니다. 무엇이 언제까지 처리돼야 하는지 계약서에 명확히 적고, 잔금 전에 다시 확인할 수 있어야 합니다.

분양계약의 상대방이 누구인지도 중요합니다. 시행사, 분양대행사, 소유자가 서로 다를 수 있거든요. 계약서에 적힌 매도인과 등기상 권리자, 계약금을 받는 계좌의 명의를 대조합니다. 확인되지 않은 설명은 계약서 한 줄보다 힘이 약합니다. 이 단계에서 서류를 바로 보여주지 못하거나 확인할 시간을 주지 않는다면 서두를 이유가 없습니다.

전세가 맞춰진다는 말은 숫자로 검산합니다

신축빌라분양 현장에서는 ‘전세 2억 3천만 원을 놓으면 현금 5천만 원만 있으면 된다’는 식의 설명도 나옵니다. 분양가 2억 8천만 원에서 전세금 2억 3천만 원을 뺀 계산이죠. 그런데 앞서 본 매매 비교가격이 2억 4천500만 원이라면 전세금과 실제 매매가격의 간격은 1천500만 원뿐입니다. 가격이 조금만 밀려도 세입자 보증금을 돌려줄 때 자기 돈이 더 필요해질 수 있습니다.

전세보증금 반환보증도 ‘가입 가능’이라는 말만 듣고 계획에 넣으면 위험합니다. 주택도시보증공사는 주택가격에 담보인정비율을 적용하고 선순위채권 등을 차감해 보증한도를 판단합니다. 주택가격을 무엇으로 인정하는지, 선순위 근저당이 있는지, 임차인과 계약이 요건을 충족하는지에 따라 결과가 달라집니다. 분양가가 곧 보증 심사상 주택가격이라는 뜻도 아닙니다. 세입자가 보증에 가입할 수 있을 거라는 전제만으로 자금 계획을 짜지 않는 이유입니다.

전세금은 내 수익이 아니라 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 만기 때 같은 금액으로 새 세입자를 구하지 못하면 매각하거나 현금을 마련해야 합니다. 저는 그때를 가정해 매매가격이 내려가고 공실 기간이 생겨도 버틸 수 있는지부터 따집니다.

계약서 앞에서는 출구 가격을 다시 적습니다

경매 입찰에서도 저는 낙찰가부터 쓰지 않습니다. 팔릴 만한 가격을 먼저 잡고, 세금과 명도비, 수리비, 이자를 뺀 뒤 입찰가를 정합니다. 신축빌라분양도 순서가 같습니다. 새집이라 수리비가 적게 들 수는 있지만, 분양가가 높은 문제까지 없애주지는 못합니다.

현장을 한 번 더 가면 확인할 것도 달라집니다. 낮에는 햇빛이 잘 들던 집이 밤에는 골목 주차 때문에 진입이 불편할 수 있습니다. 같은 건물의 빈 호실이 여러 개인지도 봅니다. 계약 전에는 대출 가능 금액을 금융기관에 직접 확인하고, 취득세와 잔금 일정까지 적어 실제 필요한 현금을 계산합니다. 상담실에서 말한 예상 대출액은 심사 결과가 아닙니다.

새집을 사는 것 자체가 문제라고 생각하지는 않습니다. 다만 제가 경매장에서 여러 번 본 건, 처음 산 가격이 이후의 위험을 오래 끌고 간다는 사실입니다. 마음에 드는 집일수록 계약서를 덮고 주변 거래가격과 서류를 한 번 더 들여다보게 됩니다. 그 하루가 아까워서 서두른 계약은 대개 훨씬 오래 남았습니다.