호텔매매 현장에 갔다가 숫자부터 다시 봤다
몇 해 전 호텔매매 물건을 보러 갔을 때, 중개인이 제일 먼저 보여준 건 로비였습니다. 대리석 바닥이 번쩍이고 객실 사진도 잘 나왔죠. 그런데 제가 오래 붙잡고 본 건 지하 기계실의 누수 흔적과 지난 12개월 매출 자료였습니다. 호텔은 건물만 사는 거래처럼 보여도, 실제로는 매일 비용이 나가는 영업장을 함께 떠안는 일입니다.
객실이 많아도 통장에 남는 돈은 다르다
호텔매매 광고에는 객실 수와 월매출이 앞에 나옵니다. 월매출 1억 원이라는 말만 들으면 수익이 꽤 날 것 같죠. 막상 장부를 열어보면 객실 판매 수수료, 청소와 세탁비, 인건비, 전기·가스요금, 소모품비가 줄줄이 붙습니다. 노후 호텔이라면 냉난방 설비와 배관 수리비도 따로 봐야 합니다.
숫자를 하나 놓고 계산해보겠습니다. 객실 40개를 하루 평균 9만 원에 팔고, 한 달 30일 동안 점유율이 60%라면 객실 매출은 약 6,480만 원입니다. 여기서 매달 운영비가 5,000만 원 든다면 1,480만 원이 남습니다. 아직 대출 이자와 세금, 큰 수선비는 빼지 않은 금액입니다. 매매가 60억 원 중 36억 원을 빌리고 연 5.5%의 이자를 부담한다고 가정하면 이자만 한 달 1,650만 원입니다. 이 단순한 계산에서도 현금흐름은 월 170만 원 적자입니다. 대출 조건과 실제 운영비가 달라지면 결과도 달라집니다.
그래서 저는 매도인이 말하는 ‘평균 매출’보다 월별 자료를 먼저 요구합니다. 성수기 석 달이 전체 평균을 끌어올린 건 아닌지, 객실 매출과 식음료·주차 매출을 섞어 말하는 건 아닌지 확인합니다. 예약 플랫폼 정산 내역, 부가가치세 신고 자료, 카드 매출, 급여 지급 내역을 서로 맞춰보면 설명과 다른 부분이 보이기도 합니다. 숫자가 맞지 않으면 그 자리에서 이유를 듣고 자료로 다시 확인해야 합니다.
건물 소유권과 영업할 권리는 따로 확인한다
경매 물건을 볼 때 등기부 한 장으로 권리분석을 끝내지 않듯, 호텔매매도 매매계약서만 보고 영업을 이어갈 수 있다고 생각하면 위험합니다. 먼저 매수 대상이 토지와 건물인지, 집기와 상호까지 포함한 영업 양수인지, 법인 지분인지 분명히 해야 합니다. 방식에 따라 확인할 채무와 계약이 달라집니다. 특히 법인 지분을 사는 거래라면 건물 밖에 있는 법인의 채무와 분쟁도 들여다봐야 합니다.
그다음 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권·가압류 등을 보고, 건축물대장에서는 용도와 위반건축물 표시를 확인합니다. 현장 객실 수가 신고된 내용과 같은지도 봅니다. 객실을 더 만들어 운영하고 있었다면 현재 매출을 그대로 인수 후 매출로 잡기 어렵습니다. 직원 숙소로 쓰는 공간, 옥상 시설, 증축한 창고도 현장에서 대장과 대조합니다.
영업 신고나 등록의 종류도 중요합니다. 일반적인 숙박업과 관광숙박업은 적용되는 절차가 다릅니다. 공중위생영업의 지위승계신고는 정부24에서 안내하고, 관광사업의 지위승계는 관광진흥법에 별도 절차가 있습니다. 계약 전 관할 지자체 담당 부서에 현재 신고·등록 상태, 행정처분 이력, 인수 후 필요한 절차를 물어야 합니다. ‘전 주인이 영업했으니 나도 바로 하면 된다’는 말은 확인을 대신하지 못합니다.
현장에서는 팔리지 않는 객실을 찾는다
객실 40개라고 해도 매일 40개를 판매할 수 있는 건 아닙니다. 제가 현장에 가면 엘리베이터를 타고 위층부터 내려오며 문이 잠긴 객실, 곰팡이 냄새가 나는 객실, 물이 새는 객실을 따로 적습니다. 객실 사진은 보수 직후에 찍었을 수 있지만, 복도 끝 천장과 욕실 실리콘은 평소 관리 상태를 더 잘 말해줍니다.
방문 시간도 바꿔봅니다. 평일 낮에는 조용하던 호텔이 주말 밤에는 주차 공간이 모자랄 수 있고, 반대로 주말 손님만 몰리는 곳일 수도 있습니다. 인근 숙박시설의 객실 가격과 후기를 같은 날짜 기준으로 비교해야 매도인이 제시한 평균 객실료가 현실적인지 감이 옵니다. 예약 화면의 높은 가격은 실제 판매 가격과 다를 수 있으니, 정산 내역에서 할인과 수수료를 뺀 금액까지 봅니다.
수리 견적은 ‘나중에 조금 손보면 된다’는 말로 넘기지 않습니다. 보일러나 냉난방 설비, 누수, 소방 설비는 비용도 크고 영업 중단으로 이어질 수 있습니다. 객실 열 개를 보수하느라 한 달간 닫아야 한다면 공사비뿐 아니라 그 기간의 매출 감소도 계산에 넣어야 합니다. 이런 비용이 빠진 수익률은 입찰장 밖에서는 그럴듯해도 잔금을 치른 뒤에는 버티기 어렵습니다.
잔금 날짜보다 먼저 맞춰야 할 것들
매매 협상에서는 가격을 깎는 일에만 집중하기 쉽습니다. 저는 잔금 전에 인도받을 자료와 시설 상태를 계약서에 구체적으로 적는 쪽이 더 중요하다고 봅니다. 예약금과 선결제 숙박권은 누가 책임질지, 직원 고용은 어떻게 처리할지, 객실 집기 중 빠지는 물건은 무엇인지가 분명해야 합니다. 매도인이 건네준 장부와 실제 영업 상태가 크게 다를 때 어떻게 처리할지도 미리 협의해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
경매·공매로 호텔을 인수한다면 확인할 항목이 더 늘어납니다. 등기상 권리뿐 아니라 점유자, 임대차, 체납 관리비, 영업시설의 인수 범위와 인도 가능 시점을 따로 봐야 합니다. 낙찰받았다는 이유만으로 다음 날 객실 열쇠와 영업 자료가 손에 들어오는 건 아닙니다. 명도 기간 동안 대출 이자와 관리비가 얼마나 나가는지도 입찰가에 반영해야 합니다.
호텔매매에서 제가 가장 경계하는 말은 ‘객실만 채우면 된다’입니다. 객실을 채우는 데도 비용이 들고, 낡은 설비를 고치는 동안에는 팔 수 있는 객실이 줄어듭니다. 좋은 위치와 깔끔한 로비는 분명 장점이지만, 저는 그 장점이 장부의 비용과 현장의 하자를 감당하고도 남는지 확인한 뒤에야 가격을 적습니다.
