나주 빛가람동 상가 경매, 9회 유찰 5천만

한줄 요약

9회 유찰로 최저가가 감정가 대비 89% 할인된 매력적인 상가 물건.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 문화로 234, 5층 502호 (빛가람동,움플러스)

전라남도 나주시 문화로에 위치한 이 물건은 빛가람동 중심 상권에 위치한 5층 상가입니다. 건물명칭은 '움플러스'로 되어 있지만, 실제로는 '성도SKY빌딩'으로 운영 중입니다. 이 물건은 인접한 501호 및 503호 일부와 경계벽이 통합되어 '튼상가'로 사용되고 있어 용도에 따라 다양한 활용이 가능합니다. 주변은 상업지역으로, 교통 또한 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,100만원인데, 9회 유찰되어 최저입찰가는 5,179만원까지 떨어졌습니다. 이 정도면 거의 11% 수준으로, 말 그대로 '헐값'입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 약 80% 이상 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 5,438만원 선입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 9월 9일 설정된 근저당입니다. 이외의 권리는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인 대항력 여부도 마찬가지입니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 크게 우려할 부분은 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회나 유찰된 이유가 궁금합니다. 한 가지 걸리는 건, '튼상가'로 사용 중이라는 점입니다. 이 점이 투자자들에게는 불확실성으로 작용할 수 있습니다. 그렇지만 임대 수익률 관점에서 보면, 이 지역 상가의 평균 월세 수익률이 연 6%를 상회하는 것을 고려하면 꽤 매력적입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 예상보다 낮을 수 있지만, 유찰 사유를 감안할 때 꼼꼼한 권리분석이 필수입니다. 권장 입찰가는 최저가인 5,179만원에 약간의 여유를 두어 5,500만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 250만원으로 예상됩니다. 총 투자금은 약 5,750만원 수준으로, 조심스레 접근할 만한 가치가 있습니다.