광주 농성동 모텔 경매, 2회 유찰 6.1억

한줄 요약

2회 유찰된 광주 농성동 모텔, 감정가 대비 44% 할인된 가격에 입찰 기회.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 농성동 645-10

광주광역시 서구 농성동에 위치한 이 물건은 총 면적 236.0㎡(약 71.4평) 규모의 모텔입니다. 한 가지 걸리는 건, 장기간 휴업 상태라는 점인데요, 주변 환경이나 위치는 나쁘지 않습니다. 광주의 중심지에 위치해 있어 교통 편의성은 있는 편입니다. 하지만 모텔로서의 기능을 회복하려면 어느 정도의 리모델링이 필요할 수도 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 11억 216만원이었습니다. 현재 최저입찰가는 6억 1,721만원으로, 감정가의 56% 수준입니다. 인근 모텔의 시세와 비교해 보면, 상당히 저렴한 편인데요, 솔직히 말하면 이런 할인율이라면 투자 매력도 충분해 보입니다. 예상 낙찰가는 약 6억 4,807만원으로 계산됩니다. 이는 주변 시세 대비 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 19일 설정된 근저당권입니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리는 모두 소멸 예정이라 크게 걱정할 부분은 아닙니다. 하지만 임차인 현황에 대해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 아무리 그래도 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 호재는 현재 가격입니다. 2회 유찰되면서 가격이 많이 내려갔기 때문이죠. 하지만 장기간 휴업 상태라는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 리모델링 비용이 추가로 발생할 수 있겠죠. 그럼에도 불구하고 인근 시세 대비 상당한 할인율을 자랑하기 때문에, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 7% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 상당히 치열할 것으로 예상됩니다. 이 정도 할인율이면 관심 갖는 투자자가 많을 수밖에 없겠죠. 솔직히 말하면, 권장 입찰가는 약 6억 4천만원 선입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 6억 7천만원으로 예상됩니다. 물론 리모델링 비용은 별도로 고려해야겠지만요. 개인적으로는 이 가격대라면 한번 도전해 볼 가치가 충분하다고 생각합니다.