나주 빛가람동 상가 경매, 7회 유찰 5,872만

한줄 요약

솔직히 말하면, 7번 유찰된 물건은 매력보다 리스크가 더 크지만, 초저가로 인한 기회일 수도 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-107호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333지식산업센터의 나동 1층 에이-107호입니다. 면적 정보는 정확히 제공되지 않았지만, 이 정도 유찰된 상태라면 상가로 추정됩니다. 주변은 나주시 신도심 지역으로, 빛가람 혁신도시가 가까워 인프라가 잘 갖춰져 있지만, 공실이 많은 것도 특징입니다. 교통은 나주역과 가깝고, 광주와 순천으로의 접근성이 좋은 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,000만원이었지만, 현재 최저입찰가는 무려 5,872만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 82% 할인이며, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6,165만원 전후로 보이는데, 이는 인근 실거래가 대비 80% 이상 저렴한 조건입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 18일의 근저당권으로 설정되어 있습니다. 다행히 임차인의 대항력은 없는 것으로 보여지지만, 등기부와 현황조사서를 통해 공실 여부를 확실히 확인하는 게 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 이런 물건은 항상 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 예상 수익률은 주변 상가의 임대 수익률을 고려했을 때 연 10% 이상도 가능할 수 있지만, 공실로 추정되므로 임대가 쉽게 이루어질지 여부가 관건입니다. 호재로는 주변 혁신도시 개발로 인한 인프라 강화가 있지만, 7회 유찰된 점은 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 수 있지만, 리스크를 감안해 6,000만원 초반에서 입찰가를 정할 것 같습니다. 취등록세 약 283만원을 포함해 총 투자금이 6,450만원 정도로 예상됩니다. 공실의 지속 가능성을 고려해 명도 계획도 미리 준비해야 할 것입니다.