나주 빛가람동 부동산 경매, 3회 유찰 6.5억

한줄 요약

3회 유찰로 가격은 매력적이지만, 유찰 이유를 반드시 확인해야 하는 나주시 빛가람동 부동산입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 중야2길 8, 5층 501호 (빛가람동,빛가람타워)

전라남도 나주시 중야2길 8에 위치한 이 부동산은 빛가람타워 5층 501호에 자리하고 있습니다. 면적 정보는 없지만, 인근의 다른 부동산과 비교했을 때 대형 평수일 가능성이 높습니다. 주변은 주거 및 상업지역으로, 교통 접근성도 괜찮은 편입니다. 하지만 지역 특성상 임대 수요가 얼마나 있을지는 조금 더 살펴볼 필요가 있어 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 6,600만원인데, 현재 최저입찰가는 6억 5,676만원으로 감정가의 44% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가를 6억 8,960만원 전후로 보면, 취등록세 약 3,172만원을 포함해도 총 투자금은 7억 2,132만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하므로, 대항력 여부를 꼭 체크해야 합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다. 주의할 점은 일괄매각으로, 2개 호의 경계벽이 제거되어 있기에 원상회복이 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회나 유찰된 이유가 걸립니다. 지역 내 부동산 시장의 수요 부족이나 구조적인 문제가 있을 수 있습니다. 하지만 현재 가격은 상당히 매력적이며, 월세로 전환 시 수익률도 괜찮을 듯합니다. 다만, 임차인 확보가 관건일 것으로 보입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상도 기대해볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰가를 6억 8,960만원 전후로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금을 7억 2,132만원으로 계획하면 좋을 듯합니다. 다만, 유찰 이유를 명확히 파악하고, 임차인 대항력과 경계벽 원상회복 비용을 충분히 고려한 후 입찰하는 것이 안전하겠습니다.