명서동 상가 경매, 6회 유찰 7천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 상가는 뭔가 문제가 있을 가능성이 높지만, 가격 매력은 무시할 수 없다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 우곡로 211, 1동 3층301호 (명서동,파트너빌)

이번 경매 물건은 창원시 의창구 명서동에 위치한 상가로, 주소는 우곡로 211, 1동 3층 301호(파트너빌)입니다. 면적이 0㎡로 나와 있어 실제 면적 확인이 필요합니다. 위치상으로는 상업 지구 내에 있어 접근성이 좋지만, '단란주점'으로 공부상 등록되어 있어 용도 변경에 대한 고려가 필요합니다. 주변 환경이나 교통은 무난한 편이지만, 공실 상태라는 점이 마음에 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,000만 원이지만, 83% 할인된 7,727만 원까지 떨어졌습니다. 인근 상업시설 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이지만, 6번이나 유찰된 이유가 뭘까 고민하게 만듭니다. 예상 낙찰가는 8,113만 원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2015년 8월 18일 설정된 근저당권입니다. 현재 공실 상태이지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다. 말소기준권리가 확실히 말소된다고 해도, 임차인이 나중에 나타나 대항력을 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재까지는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 6회 유찰된 물건은 투자자들이 꺼리는 요소가 있다는 신호입니다. 하지만 7,727만 원이라는 가격은 매우 매력적입니다. 만약 상가로 활용 가능하다면 월세 전환 시 예상 수익률은 연 7% 이상도 노려볼 수 있습니다. 그러나 단란주점이라는 용도 변경은 필수적일 것으로 보입니다. 호재보다는 악재에 더 가까워 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 리스크를 감수할 의향이 있는 사람이라면 8천만 원 이하에서 낙찰받는 게 좋을 듯합니다. 취등록세 약 373만 원을 포함하면 총 투자금은 약 8,486만 원이 예상됩니다. 다만, 명도와 임차인 관련 문제를 감수할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.