호매실동 상가 경매, 3회 유찰 8천만

한줄 요약

3번 유찰로 최저가가 8천만원대로 떨어진 상가, 하지만 유찰 이유를 잘 따져봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24, 6층612호 (호매실동,프리마비즈타워)

경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 프리마비즈타워의 상가가 경매에 나왔습니다. 해당 상가는 6층의 612호로, 현재 '뚝샘인테리어'라는 상호로 영업 중인 것으로 보입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 상업시설이 밀집한 지역이라 수요는 어느 정도 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 호매실동은 수원 내에서도 비교적 신도시 개발이 활발한 지역으로, 교통 편의성은 아직 개선될 여지가 있어 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,200만원이었지만, 3번 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 7,957만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격인데, 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 인근 시세의 약 70% 수준인 8,355만원 전후로 보면 될 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 30일 설정된 근저당권입니다. 이보다 앞선 권리가 있는지, 임차인의 대항력이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 임차인이 운영 중인 상가라 배당에 대한 부분도 고려해야 합니다. 현황조사서에 따르면 상가로 사용 중이지만, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 상가 수익률을 검토하기에 좋은 기회입니다. 유찰된 이유가 단순히 경쟁률 부족 때문이라면, 월세 수익률을 높이는 데 유리할 수 있습니다. 하지만 상가의 특성상 공실 리스크와 상권의 변화를 예의주시해야 합니다. 주변 개발 호재가 있다면 장기적으로 긍정적일 수 있겠지만, 당장의 수익성 확보가 중요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 낮을 가능성이 크지만, 그래도 보수적으로 접근하는 게 좋습니다. 내 경험상, 약 8,355만원가량의 입찰가를 적절하다고 봅니다. 취등록세는 약 384만원으로, 총 투자금은 8,739만원 정도 예상됩니다. 명도 과정에서의 어려움은 상대적으로 적을 것으로 보이나, 임차인과의 협의는 필수입니다.