연제구 거제동 아파트 경매, 3회 유찰 6천만

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 6천만원까지 내려왔지만, 유찰 이유와 권리분석이 필수입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3589

경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 2층201호 (거제동,수림하우스가동)

부산 연제구 거제대로124번길에 위치한 이 아파트는 2층에 자리 잡고 있습니다. 면적은 미상으로 등록되어 있으나, 주변 환경을 살펴보면 근처에 다양한 생활 편의시설과 대중교통이 잘 갖춰져 있어 실거주나 임대수익을 고려하기에는 적합한 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 7,800만원에서 시작하여 세 번의 유찰 끝에 현재 최저입찰가는 6,105만원입니다. 이는 감정가의 34% 수준으로 무려 66% 할인된 가격입니다. 인근 실거래가를 참고하면, 약 1억 5천만원 수준에서 거래되고 있는 것으로 보입니다. 따라서, 6,410만원 전후로 예상 낙찰가를 잡을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 19일의 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황에 대한 등기부와 현황조사서 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이라 경쟁률은 크게 높지 않을 것으로 예상됩니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 계산할 수 있습니다. 거제동 일대는 개발 호재가 많지 않아 큰 상승세를 기대하기는 어렵지만, 저렴한 가격이 매력적입니다. 한 가지 걸리는 건, 유찰된 이유가 명확하지 않다는 점입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 권장 입찰가는 약 6,500만원 정도로 잡겠습니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 취등록세 약 294만원을 포함한 총 투자금 약 6,900만원을 준비해야 할 것입니다. 명도는 임차인 현황에 따라 변수가 많으니 사전 조사가 꼭 필요합니다.