금정 부곡동 오피스텔 경매, 신건 1.9억

한줄 요약

금정구 부곡동의 오피스텔 경매가 신건으로 나왔는데, 감정가 그대로 시작합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3727

경매물건 주소 보기 부산광역시 금정구 중앙대로1793번길 58, 4층403호 (부곡동,티아이더코어)

부산 금정구 부곡동에 위치한 이 오피스텔은 중앙대로에 근접해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 건물은 티아이더코어로, 부곡동에서 비교적 인지도가 있는 건물입니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 실제 사용 가능 공간을 확인하는 것이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 1억 9,400만원으로 책정되었습니다. 이는 주변 시세를 감안했을 때 높은 편입니다. 내 경험상, 인근 오피스텔 시세가 2억 초반대라고 가정할 때, 신건임에도 불구하고 유찰 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 2억 370만원 전후로 잡아볼 수 있겠습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 말소기준권리로 2020년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 큰 문제는 없어 보이지만, 임차인 현황에 대한 정보가 부족합니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 명시적 정보는 없지만, 현장 방문으로 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 초기 감정가가 높다는 점입니다. 월세 수익을 고려했을 때 연 5% 수익률을 기대하려면 낙찰가가 낮아야 합니다. 지역 내 개발 호재가 없어 단기 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 신건이라는 점에서 낮을 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 최저입찰가에서 5% 정도 낮춘 가격을 제시하는 것이 안전할 것 같습니다. 권장 입찰가는 1억 8,500만원 정도로 잡고, 취득세 및 등록세 약 937만원을 감안해 총 투자금을 계획해야 합니다.