침산동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 30% 할인된 가격에 침산동 삼정그린코아 아파트를 경매로 만나볼 기회입니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5965

경매물건 주소 보기 대구광역시 북구 중앙대로 570, 101동 4층406호 (침산동,침산동삼정그린코아)

대구 북구 침산동에 위치한 삼정그린코아 아파트입니다. 이 아파트는 중앙대로와 가까워 교통이 편리하며, 주변에 상업시설과 학교가 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 면적은 명시되어 있지 않지만, 대개 이 지역 아파트의 평수는 84㎡(약 25평) 전후로 추정됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었지만, 1회 유찰되면서 최저입찰가가 1억 1,270만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준이며, 인근 실거래가보다 약 30% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 대략 1억 1,833만원으로, 감정가 대비 상당히 매력적인 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

한 가지 걸리는 건 2018년 8월 7일에 설정된 압류가 말소기준권리로 존재한다는 점입니다. 압류 이후의 권리는 말소될 가능성이 높지만, 등기부와 현황조사서를 통해 임차인의 대항력과 배당 순위를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 지분매각이기 때문에 공유자우선매수권이 있다는 점도 고려해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 항상 예의주시해야 합니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률을 따져보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 대구 북구는 대규모 개발 계획이 있어 중장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 다만, 지분매각 특성상 명도에 시간이 걸릴 수 있으며, 공유자의 매수 의사가 있을 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 침산동은 인기 있는 지역 중 하나이고, 최저입찰가가 매력적이기 때문입니다. 권장 입찰가는 1억 2천만원 선에서 시작해 보는 게 좋겠고, 취등록세 약 544만원을 포함해 총 투자금은 1억 2,544만원 정도로 계획해야 합니다. 하지만 지분매각의 특성을 충분히 이해하고, 명도 리스크를 감수할 준비가 되어 있어야 합니다.