금남면 대박리 토지 경매, 5회 유찰 12억

한줄 요약

5회 유찰로 감정가 대비 84% 할인된 매력적인 토지지만, 건축허가 관련 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 금남면 대박리 367-3

세종특별자치시 금남면 대박리 367-3에 위치한 이 토지는 면적이 5522.0㎡ (1670.4평)로 상당히 넓습니다. 주변은 주거지와 농경지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성이 잠재된 곳입니다. 하지만 교통 접근성이 뛰어나지는 않아, 차량 없이는 이동에 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 69억 6,062만원이었으나, 5차례 유찰로 최저입찰가는 11억 6,987만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 16% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 인근 시세와 비교하면 대략 12억 2,836만원 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 이는 감정가 대비 약 82% 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 20일 근저당권입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되므로, 해당 근저당권보다 선순위 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 건축허가가 이미 취소된 잡종지 상태라는 점에서 관련 인허가 사항을 따로 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유가 분명히 있습니다. 특히 건축허가가 취소된 상태라, 이를 복구하기 위한 시간과 비용이 추가로 들어갈 수 있습니다. 하지만, 장기적으로 세종시는 행정 중심 도시로서 개발이 예정되어 있어, 개발 가능성은 무시할 수 없는 부분입니다. 예상 수익률은 현재 상황에서 정확히 계산하기 어렵지만, 장기 투자 관점에서는 긍정적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

필자의 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있지만, 관심을 가질 만한 토지 개발자나 장기 투자자들이 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 12억 선에서 진행하되, 건축허가 관련 리스크를 감안해 추가 비용을 염두에 두어야 합니다. 취등록세는 약 5,650만원 정도가 예상되므로, 총 투자금은 13억 전후가 될 것입니다. 리스크를 잘 관리한다면, 장기적으로 좋은 투자처가 될 수 있습니다.