중구 태평동 상가 경매, 2회 유찰 10.6억

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만, 유치권 문제가 걸림돌이 될 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3106

경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 태평로 71, 5층501호 (태평동,뉴삼부프라자)

대전광역시 중구 태평로에 위치한 뉴삼부프라자 5층 501호입니다. 태평동의 중심지에 위치하고 있어 교통이 편리하고, 주변 상권도 발전하고 있는 지역입니다. 하지만 정확한 면적 정보가 제공되지 않아, 투자 결정을 내리기 전에 추가적인 조사가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 7,200만원이지만, 현재 최저입찰가는 10억 6,428만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 상가 시세를 고려할 때, 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 11억 1,749만원 전후로 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2015년 8월 28일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권 문제가 걸리는 점으로, 인덕건설의 공사대금 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 해결되지 않으면, 낙찰 후에도 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 공용부분의 관리비 미납도 신경 써야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권과 관리비 미납 문제는 리스크가 큽니다. 그러나 가격이 매력적이라면, 이를 해결할 수 있는 전략을 마련하는 것도 방법입니다. 상가로서의 위치적 장점은 있으나, 필라테스 스튜디오와 헬스장으로 임의 변경된 상태라서, 임대 수익률을 계산할 때 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 유치권 문제로 인해 상대적으로 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 11억 원대를 추천하며, 취등록세로 약 5,140만원이 추가될 것을 감안하여 총 투자금을 계산해야 합니다. 유치권 해결 가능성을 충분히 검토하고, 법적 자문을 받는 것이 필수입니다.