서구 내동 부동산 경매, 1회 유찰 11.8억

한줄 요약

1회 유찰로 가격은 매력적이지만, 임차인 대항력과 권리분석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 내동 29-25

대전광역시 서구 내동에 위치한 이 부동산은 330.4㎡(99.9평) 면적으로 넉넉한 공간을 자랑합니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재한 지역으로, 교통은 대중교통과 차량 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 목록2번 5층은 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 되어 있지만, 현재는 '다가구주택(2가구)'로 사용 중입니다. 이 부분은 차후 법적 문제로 이어질 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 9,391만원이었으나, 1회 유찰 후 최저입찰가는 11억 8,574만원으로, 감정가의 70% 수준입니다. 인근 유사 부동산의 시세와 비교해도 약 30% 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 12억 4,503만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 설정된 근저당권으로, 임차인의 전입일 및 확정일자를 통해 대항력을 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로선 문제될 가능성이 적으나, 임차인의 현황조사서 확인이 필수입니다. 특히, 목록2번의 용도 변경 문제로 인한 법적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 물건이라 경쟁률은 높아질 가능성이 큽니다. 다만, 예상 수익률은 매력적일 수 있습니다. 월세 전환시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 용도 불일치와 임차인 대항력 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높을 것을 예상해 입찰가를 12억 4,503만원을 넘지 않도록 설정할 것입니다. 취등록세 약 5,727만원을 포함한 총 투자금은 약 13억 5000만원이 들 것으로 예상됩니다. 입찰 전에 임차인 현황을 철저히 조사하고, 목록2번의 용도 문제를 명확히 하는 것이 중요합니다.