대전 원동 상가 경매, 3회 유찰 1억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 내려간 매력적인 상가지만, 권리관계와 공유관계 불분명 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 원동 85-46

대전광역시 동구 원동에 위치한 이 상가는 363.6㎡ (약 110평) 규모로, 상당히 넉넉한 면적을 자랑합니다. 원동은 대전역과 가까워 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 주변에 상업시설이 적당히 분포하고 있어, 상가로서의 활용도는 높은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,545만원으로 시작했지만, 3회 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 1억 134만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 66% 할인된 가격입니다. 인근 상가들의 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편으로, 가격 경쟁력은 충분히 있다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 640만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 1월 15일 설정된 근저당권입니다. 이보다 앞선 권리가 있는지 여부가 중요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 일괄매각 조건이 있으며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 가장 걸리는 부분은 건물소유가 구분소유적공유관계인지 불분명하다는 점인데, 이는 추후 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1억 134만원이라는 가격은 매우 매력적입니다. 그러나 공유관계 불분명 문제와 일괄매각 조건은 투자 시 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 따지자면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 권리관계가 정리되지 않으면 이 모든 계산이 무의미할 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 생각보다 높지 않을 수 있습니다. 공유관계 불분명 이슈가 많은 투자자들에게 리스크로 다가올 수 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접하게 설정하되, 취등록세 약 489만원을 포함해 총 투자금 1억 1,623만원을 고려해야 합니다. 안전장치를 마련한 후 입찰에 참여하는 것을 추천합니다.