전세사기예방, 경매장에서 위험한 집만 골라보다가 배운 진짜 체크법
얼마 전 지인이 신축 빌라 전세계약 직전에 등기부를 보내왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 주변 매매 호가는 2억 7천만 원 정도라며 괜찮아 보인다고 하더군요. 그런데 등기부 을구에 근저당이 1억 6천만 원 잡혀 있었고, 건축물대장에는 위반건축물 표시는 없었지만 같은 건물 다른 호실 실거래가가 들쭉날쭉했습니다. 저는 바로 말했습니다. “이건 싸게 보이는 집이 아니라, 보증금이 위험하게 올라간 집이다.”
경매를 오래 하다 보면 전세사기 물건의 공통점이 보입니다. 처음부터 사기꾼 얼굴을 하고 나타나는 게 아닙니다. 집은 깨끗하고, 중개사는 친절하고, 임대인은 바빠 보입니다. 문제는 서류 한 줄, 시세 10%, 잔금일 하루 차이에서 터집니다.
전세가율 80% 넘으면 일단 멈춰야 합니다
HUG 안심전세포털에서도 주택 시세와 보증금 규모가 비슷한 깡통주택은 보증금 회수가 어려울 수 있고, 보증금이 시세의 80%를 넘으면 피하는 게 좋다고 안내합니다. 현장에서 봐도 이 기준은 꽤 현실적입니다. 특히 빌라, 다세대, 오피스텔은 아파트처럼 시세가 투명하지 않아서 더 보수적으로 봐야 합니다.
예를 들어 매매가를 3억으로 보는 집에 전세보증금이 2억 6천만 원이면 전세가율이 약 86%입니다. 여기에 취득세, 중개보수, 대출이자, 체납세금, 선순위 보증금까지 얹히면 실제 안전마진은 거의 없습니다. 집값이 10%만 빠져도 임차인 보증금이 흔들립니다.
초보자들이 자주 하는 실수가 있습니다. 네이버 호가 하나 보고 “이 동네 3억은 하네요”라고 판단하는 겁니다. 호가는 파는 사람의 희망가격입니다. 제가 보는 순서는 다릅니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월~1년 거래 확인
- 같은 건물, 같은 면적, 같은 층수 거래가 있는지 확인
- KB시세나 부동산 앱 시세가 없는 빌라는 인근 공인중개사 2~3곳에 매매가 따로 문의
- 전세보증금이 보수적으로 잡은 매매가의 70~80% 안에 들어오는지 계산
시세가 애매한 집은 위험을 낮게 보는 게 아니라, 위험을 더 높게 봐야 합니다. 경매장에서는 시세 판단이 틀리면 낙찰자가 손해를 보지만, 전세에서는 임차인이 보증금으로 그 손해를 떠안습니다.
등기부등본은 계약 전, 잔금 전, 전입 후에 다시 봅니다
등기부등본은 한 번만 떼면 안 됩니다. 계약 전 깨끗했던 등기부가 잔금일 아침에 달라지는 경우도 있습니다. 실제로 제가 본 사건 중에는 계약 후 잔금 전 사이에 근저당이 설정된 집도 있었습니다. 임차인은 계약서 썼으니 괜찮다고 생각했지만, 권리는 접수 순서 싸움입니다.
등기부를 볼 때는 갑구와 을구를 나눠 봐야 합니다. 갑구는 소유권 쪽입니다. 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기 같은 단어가 보이면 초보자는 건드리지 않는 편이 낫습니다. 을구는 돈 빌린 흔적입니다. 근저당권, 전세권, 임차권등기명령 같은 게 표시됩니다.
근저당이 있다고 무조건 사기는 아닙니다. 다만 계산이 필요합니다. 예를 들어 매매가 4억짜리 집에 근저당 채권최고액 1억 8천만 원이 있고, 내 전세보증금이 2억 3천만 원이면 단순 합계만 4억 1천만 원입니다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 잡힐 수 있고, 배당 순서에 따라 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.
잔금 치르기 직전에는 반드시 최신 등기부를 다시 발급받아야 합니다. 그리고 전입신고와 확정일자는 미루면 안 됩니다. 대항력은 전입신고와 점유를 갖춘 다음 날 0시부터 생기는 구조라, 잔금일 당일의 권리 변동을 가볍게 보면 안 됩니다.
임대인 세금 체납은 남의 일이 아닙니다
전세사기 사건을 보면 임대인이 세금을 밀린 상태에서 여러 채를 돌려막는 경우가 많습니다. 세금 체납은 등기부에 바로 안 보이는 경우도 있어서 더 피곤합니다. 화성시 등 지자체 안내에서도 전세계약 전 임대인의 국세·지방세 미납 내역 확인을 권하고 있고, 2023년 4월부터는 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 미납 국세 열람이 가능해졌다고 안내합니다.
계약 전에는 임대인에게 납세증명서, 지방세 납세증명서 제출을 요구하는 게 맞습니다. 여기서 싫은 티를 내거나 “다들 그런 거 안 본다”고 말하면 저는 그 집을 접습니다. 멀쩡한 임대인이라면 보증금 수억 원을 받으면서 그 정도 확인을 거부할 이유가 크지 않습니다.
중개사가 “집주인 오래 거래한 분이라 괜찮다”고 말하는 것도 증거가 아닙니다. 경매기록에는 오래 거래한 중개사가 소개한 물건도 많습니다. 사람 말은 참고자료고, 서류가 기준입니다.
보증보험 가능 여부를 계약 전에 확인해야 합니다
전세보증금반환보증은 사고가 난 뒤 떠올리는 장치가 아닙니다. 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인해야 합니다. HUG, HF, SGI서울보증 등 기관별로 기준이 다르고, 주택 유형·보증금·선순위 채권·임대인 상태에 따라 거절될 수 있습니다.
제가 초보자에게 자주 말하는 기준은 단순합니다. “보증보험이 안 되는 이유를 설명 못 하는 집은 피하라.” 보증보험이 무조건 만능은 아니지만, 가입 심사에서 걸리는 집은 대개 권리관계나 가격 구조가 불안한 경우가 많습니다.
계약서에는 특약을 구체적으로 넣는 게 좋습니다. 예를 들면 “임대인은 잔금일 다음 날까지 현재 등기부상 권리관계를 유지하고, 신규 근저당권·압류 등 임차인의 권리를 해하는 등기를 설정하지 않는다”는 식입니다. 또 “전세보증금반환보증 가입이 임대인 또는 목적물 사유로 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 조항도 실무에서 의미가 있습니다.
다만 특약은 보험이 아닙니다. 상대가 돈이 없으면 소송에서 이겨도 회수가 어렵습니다. 그래서 특약보다 먼저 봐야 할 것은 물건 자체의 안전성입니다.
싸고 급한 집에는 이유가 있습니다
전세사기예방에서 가장 어려운 부분은 욕심을 끊는 겁니다. 시세보다 3천만 원 싼 집, 풀옵션 신축, 중개사가 오늘 계약해야 한다고 재촉하는 집. 이런 조건이 겹치면 초보자는 흔들립니다. 그런데 경매장에서 보면 그런 집들이 몇 년 뒤 사건번호를 달고 나옵니다.
계약 전 체크는 복잡해 보여도 순서는 단순합니다. 시세를 보수적으로 잡고, 등기부 갑구·을구를 보고, 건축물대장과 실제 현황을 맞추고, 임대인 체납과 신분을 확인하고, 보증보험 가능 여부를 따져보면 됩니다. 이 다섯 가지 중 하나라도 시원하게 설명되지 않으면 계약을 미루는 게 맞습니다.
집을 놓치는 건 아쉽지만, 보증금을 놓치면 생활이 무너집니다. 저는 경매장에서 남의 실패가 숫자로 바뀐 기록을 너무 많이 봤습니다. 전세계약은 좋은 집을 찾는 일이기도 하지만, 더 정확히는 망가질 가능성이 큰 집을 걸러내는 일입니다. 그 감각만 가져도 전세사기예방의 절반은 이미 시작된 겁니다.
참고로 전세계약 전에는 HUG 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/index_jeonse.jsp), 국토교통부 실거래가 공개시스템, 등기부등본, 건축물대장을 같이 확인하는 습관을 들이는 게 좋습니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 감보다 서류를 먼저 봅니다.
