개금동 빌라 경매, 2회 유찰 5천만

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 이하로 떨어졌지만, 이 물건의 가치는 그 이상일 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/59

경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 가야대로468번길 80, 4층403호 (개금동,개금동더조은빌1)

부산 부산진구 개금동에 위치한 '개금동더조은빌1'의 403호입니다. 주변은 주거 지역으로, 대중교통 접근성이 좋고 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 단, 건물명 표기가 부동산 표시와 달라 혼동 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 950만원이지만, 현재 최저 입찰가는 5,365만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편으로, 인근 실거래가 대비 약 51% 할인된 상태입니다. 예상 낙찰가는 최저 입찰가 근처, 즉 5,633만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 12월 20일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부 및 배당 순위는 전입일과 확정일자를 기준으로 따져봐야 합니다. 특이사항으로 건물명이 서로 달라 서류 검토 시 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 밝혀진 바 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰은 투자자들에게 가격 메리트를 주지만, 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다. 인근 지역의 주거 환경과 교통 편리성을 고려하면 임대 수익률을 기대해볼 만합니다. 예상 수익률은 연 6%대가 가능할 것으로 보입니다. 하지만 임차인의 대항력 여부와 명도 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 다소 높을 듯합니다. 하지만 권장 입찰가는 5,600만원 초반대로 생각합니다. 취등록세는 약 259만원으로 포함하여 총 투자금은 약 5,900만원으로 예상됩니다. 입찰 전, 임차인 대항력과 명도 가능성을 꼼꼼히 검토한 뒤 결정을 내리는 것이 좋겠습니다.