제원면 토지 경매, 5회 유찰 3.1억

한줄 요약

총 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16%인 3.1억까지 떨어졌지만, 농지취득 자격증명과 법정지상권 여부가 주요 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 무려 25128㎡(7601.2평)에 달합니다. 이 지역은 주로 농업 활동이 중심이며, 교통은 다소 불편한 편입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 도시와의 접근성이 높지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3억 1,278만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 이는 굉장한 할인폭이지만, 유찰이 반복된 이유는 명확하지 않습니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 약 3억 2,842만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2006년 5월 10일 설정된 근저당입니다. 임차인에 대한 정보는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 특히, 법정지상권 문제가 제기될 수 있는 제시외 건물이 매각에서 제외된 점은 주의해야 합니다. 농지취득 자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있다는 점도 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격이지만 농지취득 자격증명과 법정지상권 문제가 걸림돌입니다. 예상 수익률을 따지기 전에 이러한 법적 리스크를 먼저 해결해야 합니다. 명도 난이도는 상대적으로 낮을 것으로 보이나, 추가적인 확인이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가 수준을 유지하되, 법적 리스크에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다. 취등록세는 약 1,510만원으로 예상됩니다. 이 모든 것을 종합해보면, 입찰 전에 각종 변수들을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.