창원 신월동 주택 경매, 2회 유찰 2.4억

한줄 요약

신월동 주택 경매, 2회 유찰로 감정가 대비 52% 할인된 가격이라 매력적이나 지하 주차장 문제와 임차인 현황은 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 신월동 63-7

이 물건은 경상남도 창원시 성산구 신월동에 위치한 주택으로, 면적은 251.9㎡(76.2평)입니다. 지하층은 주차장으로 등록되어 있지만, 실제로는 차량 출입이 불가한 상태로 계단이 설치되어 있는 점이 특이합니다. 1, 2층은 주택으로 사용 중이며, 5가구가 거주하고 있는 것으로 추정됩니다. 신월동은 창원 중심지와 가깝고, 교통이 편리한 지역이지만 주차장 문제는 해결해야 할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,201만원이지만, 2회 유찰로 최저입찰가가 2억 4,108만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 말 그대로 '반값'에 가까운 가격이죠. 인근 비슷한 주택의 실거래가는 약 3억 5천만원 정도로, 현재 최저가와 비교할 때 약 31% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 2억 5,314만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 보면 임차인 현황이 명확하지 않기 때문에 반드시 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 대항력을 가지고 있다면, 인도명령을 통해 명도하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 제시외 건물도 포함되어 있어, 이 부분도 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 지하 주차장 문제와 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만, 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격과 창원 중심지에 위치한 점은 장점입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 5.5% 정도로 보이며, 향후 주차장 문제를 해결한다면 가치 상승 여지도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격에 이 물건은 경쟁이 치열할 수 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도 예상되며, 권장 입찰가는 2억 5천만원 초반대 정도가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 1,164만원이 필요하므로, 총 투자금은 2억 6천만원 정도로 예상됩니다. 임차인 및 주차장 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼만 하지만, 그렇지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.