김해 부곡동 아파트 경매, 1회 유찰 1억

한줄 요약

감정가 대비 30% 할인된 가격, 김해 부곡동 아파트 경매 매력적이지만 권리분석 필수입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/125

경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 능동로 117, 402동 1층104호 (부곡동,석봉마을부영아파트)

경상남도 김해시 부곡동에 위치한 석봉마을부영아파트입니다. 이 물건은 402동 1층의 104호로, 실내 면적 정보는 제공되지 않았습니다. 부곡동은 김해시 내에서도 주거지역으로 인기가 많으며, 주변에 학교와 상점, 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 좋습니다. 교통편으로는 김해 경전철과 버스 노선이 다양하게 있어 접근성이 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,400만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 780만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 이는 첫 유찰 후 가격이 내려간 상태입니다. 인근 아파트 실거래가를 보면 평균 1억 3,500만원 선으로 거래되고 있어, 이번 경매 부동산은 약 20% 저렴하게 시작됩니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 1억 1,319만원 정도로 보이며, 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 12월 15일 설정된 근저당입니다. 현재 특별한 특이사항은 없으나, 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 전입일과 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 없어 보이지만, 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 감정가 대비 상당한 할인율이 매력적입니다. 김해시 지역 내에서 주거 수요가 꾸준한 편이라, 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상으로 추정됩니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 임차인 대항력 여부와 명도 난이도입니다. 이 부분에서 추가 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

현재 1회 유찰된 상태로, 최저가로 입찰하면 경쟁률이 다소 높을 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 1억 1,000만원 전후로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 520만원으로 예상되어, 총 투자금은 약 1억 1,540만원이 될 것입니다. 이 물건의 매력은 분명하지만, 철저한 권리분석과 명도 전략이 뒷받침되어야 하겠습니다.