신대방동 상가 경매, 3회 유찰 1.7억

한줄 요약

신대방동 보라매삼성쉐르빌의 상가가 3회 유찰되어 최저가가 1.7억까지 내려왔습니다. 하지만 내부 구조와 임차인 현황 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지112호 (신대방동,보라매삼성쉐르빌)

이 물건은 서울 동작구 신대방동 보라매삼성쉐르빌의 지하 1층에 위치한 상가입니다. 면적은 90.3㎡(약 27.3평)으로, 현재 골프연습장으로 사용되고 있습니다. 주변에는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꽤 있는 편입니다. 교통편도 나쁘지 않아 접근성은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,200만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 6,998만원으로 감정가의 51% 수준입니다. 직전 매각기일에 유찰되면서 가격이 더 내려왔습니다. 인근 상가 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편이지만, 3회 유찰된 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 1억 7,848만원 선으로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인해야 하는데, 현재 내부가 임의로 구획되어 있어 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 등 복잡한 권리관계가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 상가는 매력적일 수 있지만 리스크도 큽니다. 예상 수익률은 월세 수익과 향후 매각 시 차익을 고려했을 때 연 5% 이상을 기대할 수 있지만, 점유자와의 협의나 내부 구조 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 동작구 일대의 상권이 활성화되는 경우 호재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 두고 1억 7,200만원 정도로 설정하는 것이 안전해 보입니다. 취등록세 약 821만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 8,021만원 정도가 될 것입니다. 다만, 임차인과의 협의 및 내부 구조 문제를 해결할 수 있는지를 꼼꼼히 검토해야 할 것입니다.