강남 역삼동 주택 경매, 8회 유찰 4천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 8회 유찰된 만큼 매력적일 수 있지만, '위반건축물' 문제는 반드시 해결해야 할 부분입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동,풀향기주택)

역삼로11길에 위치한 이 주택은 강남 한복판에 자리 잡고 있어 입지는 확실합니다. 건물 면적은 정확히 표기되지 않았지만, 주변 환경은 강남답게 상업 시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있죠. 다만 교통 면에서는 대중교통 접근성이 뛰어난 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 2억 7,501만원이었지만 현재 최저입찰가는 4,614만원으로 84%나 할인된 상태입니다. 인근 유사 물건의 실거래가가 약 3억 이상인 것을 감안하면, 현재 최저입찰가는 상대적으로 매우 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 4,844만원 전후로 보이며, 이는 인근 시세 대비 약 28% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 13일 강제경매개시결정입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 확인이 필요하고, 대항력 여부는 전입일자와 확정일자가 중요한 요소입니다. '위반건축물'로 등재된 점이 가장 큰 리스크로, 향후 법적 문제나 사용 제한 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재까지는 보고되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 강남이라는 지역적 장점은 크지만, '위반건축물'이라는 악재는 분명히 존재합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상 될 것으로 보이지만, 위반건축물 문제 해결이 우선시되어야 합니다. 호재로는 강남의 꾸준한 수요와 발전 가능성을 꼽을 수 있겠습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 있으니 신중히 접근해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 4,500만원 수준입니다. 취등록세는 약 222만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 4,844만원으로 보입니다. 명도 과정에서 '위반건축물' 문제 해결책을 마련해야 할 것입니다.