광산 월계동 부동산 경매, 70% 5.2억

한줄 요약

일괄매각 가능성과 건축물 대장 위반이 주의점인 광산구 월계동 경매물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5371

경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 월계동 781-10

광주광역시 광산구 월계동에 위치한 이 부동산은 면적이 235.0㎡(약 71.1평)로, 상당히 넓은 공간을 제공합니다. 주변은 주거지역으로, 교통 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 하지만 제시외 건물이 포함된 일괄매각 물건으로, 임대 중인 부분이 있어 명도 절차에 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 5,191만원이지만, 한 번 유찰되면서 최저입찰가는 5억 2,634만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교했을 때도 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 5억 5,266만원 전후로 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 8월 4일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 임차인들이 전세사기피해자 결정문을 제출하여 우선매수권이 있는데, 이는 입찰자에게 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 건축물 대장에 위반 사항이 기록되어 있어, 이를 해결하기 위한 추가 비용을 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 건축물 대장 위반과 임차인 우선매수권 등 리스크가 많습니다. 그러나 감정가 대비 큰 폭의 할인은 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 5% 정도로 예상되지만, 리스크 관리가 필수입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 일괄매각과 임차인 문제로 인해 입찰 경쟁률은 다소 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 5억 2,634만원에 약간의 프리미엄을 더한 5억 3천만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 2,542만원으로 예상됩니다. 명도 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해 볼 만한 물건입니다.