대전 유천동 아파트 경매, 1회 유찰 3.1억

한줄 요약

대전 유천동 아파트, 1회 유찰로 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 매력적이지만, 임차인 현황 확인이 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3953

경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 계백로1615번길 34, 104동 6층601호 (유천동,현대아파트)

이번 경매 물건은 대전 중구 유천동에 위치한 현대아파트 104동 6층 601호입니다. 아파트라서 대중교통과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 가능성이 높습니다. 면적 정보가 명시되어 있지 않지만, 현대아파트라면 일반적으로 84㎡ 또는 59㎡ 등 평형이 있을 것으로 추정됩니다. 주변 환경은 유천동이 주거지역으로 안정적인 편이라 생각됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,000만원인데, 현재 최저입찰가는 3억 1,500만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 아파트 실거래가가 4억 정도라면, 이번 경매는 약 22% 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가를 3억 3,075만원으로 보면, 감정가의 73% 수준이 되겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 27일에 설정된 근저당권입니다. 따라서, 이 권리보다 앞선 권리가 없어야 안전합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 명도 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 유치권과 법정지상권은 현재로선 특이사항이 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 가격이 상당히 매력적으로 내려왔습니다. 대전 중구 유천동은 안정적인 주거지역이라 수요가 꾸준할 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4.5% 정도로 무난할 것으로 보입니다. 하지만, 임차인 대항력 문제나 예상보다 높은 경쟁률은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 1회 유찰된 아파트는 경쟁률이 높아질 수 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 3억 2,000만원 정도로 잡아볼 만합니다. 취등록세는 약 1,521만원으로 예상되니, 총 투자금은 약 3억 3,521만원이 될 것 같습니다. 임차인 현황만 명확히 해결된다면, 입찰해볼 만한 물건입니다.