전주 삼천동 상가 경매, 4회 유찰 1.9억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어진 전주 삼천동 상가, 매력적인 가격이지만 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층 101호 (삼천동2가,주건축물제1동)

전주시 완산구 삼천동에 위치한 이 상가는 총 면적 655㎡(약 198평)로, 1층에 자리 잡고 있어 접근성이 좋습니다. 그러나 건물은 구분건물로, 대지권이 미등기인 점은 주의가 필요합니다. 교통편은 버스 정류장이 가까워 접근성이 나쁘지 않지만, 주변 상권의 활성화 정도를 좀 더 확인해봐야 할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 2,600만원이었지만, 4회 유찰로 인해 최저 입찰가는 1억 9,832만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 24% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교하면 상당한 할인율입니다. 하지만 이런 큰 할인에도 불구하고 계속 유찰된 이유를 살펴볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 823만원 전후로 보고, 취등록세 등을 감안하면 총 투자금은 약 2억 1천만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 18일과 10월 16일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 대지권이 미등기라는 점이 걸립니다. 이러한 점들이 입찰자들의 신중한 접근을 유도하고 있는 것으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 확인되지 않았지만, 사전 조사와 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 분명 매력적인 가격이지만, 그만큼 리스크도 있다는 뜻입니다. 특히 대지권 미등기 문제는 향후 매각 시 걸림돌이 될 수 있습니다. 하지만, 만약 이 문제를 해결할 수 있는 방법이 있다면, 수익률 측면에서 긍정적인 기회가 될 가능성도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 약 연 6%로 추정되며, 이는 리스크를 감안해도 나쁘지 않은 수준입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 예상 외로 낮을 수 있지만, 이는 권리 문제 때문일 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 2억 원 초반대로 보고 있으며, 취등록세 약 957만원을 포함한 총 투자금은 약 2억 1천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에 반드시 등기부와 현황조사서를 철저히 검토하고, 대지권 문제 해결 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.