울주 웅촌면 토지 경매, 3회 유찰 8천만

한줄 요약

3번 유찰된 매물로 저렴하지만 맹지와 임야 상태라 개발 가능성 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-6

울산광역시 울주군 웅촌면 통천리에 위치한 1833.0㎡(554.5평) 규모의 토지입니다. 이 물건은 3개의 목록으로 구성되어 있으며, 일부는 맹지 상태고, 나머지는 주택부지 조성을 위해 나지 상태입니다. 목록 11은 포장도로에 접해 있어 접근성이 조금 더 좋습니다. 자연생 소나무 등이 포함되어 평가되었습니다. 주변은 주거지와 자연환경이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,229만원인데, 현재 최저입찰가는 8,310만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려갔습니다. 인근 유사 토지 시세와 비교했을 때 약 66% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 8,726만원 전후로 보이며, 취등록세 약 401만원을 포함해 총 투자금은 약 9,127만원 정도가 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 9월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권은 현황 확인이 필요하며, 목록 11에 위치한 제시외 컨테이너는 매각에서 제외되므로 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 맹지와 임야 상태로 인해 개발 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 이 지역이 향후 개발 계획이 있다면 큰 수익을 기대할 수 있지만, 현재로서는 리스크가 큰 투자입니다. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인이 매력적이지만, 맹지와 임야 상태가 걸림돌입니다. 권장 입찰가는 약 8,726만원으로 설정하고, 취등록세를 포함한 총 투자금 약 9,127만원을 염두에 두어야 합니다. 명도 문제와 개발 가능성 등 리스크를 충분히 고려한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.