금산 명곡리 부동산 경매, 6회 유찰 2.2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 이 물건은 매력보다는 조심해야 할 부분이 많습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

이번 경매 물건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 대지로, 면적이 무려 25,128㎡ (약 7,601평)에 달합니다. 이 정도 크기의 토지는 개발 가능성이 있지만, 현지 수요와 인프라를 잘 따져봐야 합니다. 주변은 농지와 임야가 많아 도시 생활과는 거리가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2억 1,894만원으로 감정가의 11%에 불과합니다. 인근 시세와 비교하면 굉장히 저렴한 편이지만, 솔직히 말하면 유찰이 반복된 이유는 따로 있을 겁니다. 예상 낙찰가를 2억 2,989만원 전후로 보고 입찰 전략을 세워야겠습니다.

권리분석, 여기가 핵심

2006년 설정된 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되지 않아 법정지상권이 성립될 가능성도 있습니다. 특히 목록 1~2, 4, 6~9의 농지취득 자격증명이 필요하다는 점은 큰 리스크입니다. 임차인 현황도 꼼꼼히 확인해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 지역은 개발 호재보다는 농지로서의 가치가 더 큽니다. 하지만, 농지를 대규모로 활용할 계획이 없다면 수익성이 떨어질 수 있습니다. 또한, 제시외 건물과 수목들이 매각에 포함되어 있어 명도 과정이 복잡할 수 있습니다. 이런 점에서 투자 매력은 상대적으로 낮습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건을 내가 입찰한다면, 경쟁률은 낮을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 2억 3천만원 이하로 잡고, 취등록세 약 1,057만원을 포함해 총 투자금을 2억 4천만원 내외로 계산할 것입니다. 다만, 농지취득 자격증명과 제시외 건물의 처리 문제를 해결할 자신이 없다면 포기하는 것도 현명한 선택입니다.