서구 내동 건물 경매, 신건 21.8억

한줄 요약

대전 서구 내동의 다가구주택이 경매로 나왔는데, 감정가와 최저입찰가가 동일한 신건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 내동 23-3

이번에 분석할 물건은 대전 서구 내동에 위치한 부동산입니다. 면적은 420.2㎡로, 일반적으로 말하는 127.1평 규모입니다. 법적으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있지만, 현재 사용은 다가구주택(2가구)으로 되어 있는 점이 조금 특이합니다. 주변은 주로 주거지역으로 조용한 편이며, 교통은 그리 나쁘지 않지만 차량이 없으면 약간 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가와 최저입찰가가 동일한 21억 8,955만원으로 처음 경매에 나왔다는 점은 약간 부담스러울 수 있습니다. 인근 시세와 비교했을 때 할인 요인은 없지만, 해당 지역의 최근 거래 사례와 비교해 보면 경쟁력이 있을 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 감정가에서 약간 상승한 22억 9,903만원 정도를 생각해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 27일 설정된 근저당권인데, 이게 선순위로 자리잡고 있습니다. 임차인 문제는 등기부와 현황조사서를 잘 확인해야 할 것 같습니다. 다가구주택으로 이용 중인 만큼, 임차인 대항력을 면밀히 따져봐야겠죠. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로써는 낮아 보입니다만, 방심은 금물입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이런 물건은 수익률보다는 향후 가치 상승을 노려야 할 가능성이 큽니다. 일괄매각이라는 조건이 조금 걸리지만, 지역 발전 호재가 있다면 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다. 하지만, 초기 투자금이 크고 매각 후 명도 과정에서의 리스크는 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 그리 높지 않을 것 같은데, 감정가와 동일한 최저입찰가가 걸림돌일 수 있습니다. 권장 입찰가는 현 시세와 감정가를 감안할 때 22억 이하로 생각해볼 수 있습니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 22억 1,530만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제도 반드시 사전 대비해야 할 부분입니다.