나주 빛가람동 상가 경매, 8회 유찰 4,594만

한줄 요약

8회 유찰된 나주 빛가람동 상가, 최저가로 입찰 가능하지만 경계설치 비용 고려 필요

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-115호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

전라남도 나주시 우정로 10에 위치한 빛가람동의 게토333지식산업센터 내 1층 에이-115호입니다. 면적 정보가 누락되어 있지만, 위치상 지식산업센터 내라는 점에서 인근 상업시설과의 접근성이 좋습니다. 하지만 주의할 점은 경계벽 없이 116호와 통합된 상태라 경계설치 등의 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 1,300만원이었으나 8회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 4,594만원, 이는 감정가의 14% 수준입니다. 나주 빛가람동 인근 상가 시세와 비교했을 때, 상당히 저렴한 가격으로 매력적인 매물입니다. 예상 낙찰가는 약 4,824만원으로 보이며, 이는 인근 실거래가 대비 상당한 할인율을 제공합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 10일 설정된 근저당권입니다. 경계벽이 없는 점과 임차인 현황이 불확실해 명도 과정에서의 리스크도 염두에 둬야 합니다. 특히, 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으니 등기부와 현황조사서를 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없으나 추후 경계설치 비용이 문제될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰된 만큼 투자자들이 관망 중인 물건입니다. 이는 리스크가 있다는 신호일 수 있지만, 반대로 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 기회일 수도 있습니다. 예상 수익률을 계산할 때, 최저가로 낙찰받고 임대 시 월세 수익을 고려하면 괜찮은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 경계설치 비용 등 추가 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 경계설치 비용과 임차인 명도 문제를 해결할 수 있는 여유자금이 필요합니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 4,800만원 수준이 적당합니다. 취등록세는 약 221만원을 예상하며, 입찰 전 모든 리스크를 충분히 고려하시길 권장합니다.