용두동 아파트 경매, 감정가 70%

한줄 요약

감정가 대비 30% 할인된 가격으로, 유찰 후 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 용두마을2길 12, 110동 6층602호 (용두동,첨단진아리채)

광주광역시 북구 용두동에 위치한 첨단진아리채 아파트입니다. 위치는 용두마을2길 12로, 110동 6층 602호입니다. 대중교통 접근성이 좋고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 점은 큰 장점이죠. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아, 직접 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,800만원인데, 현재 1회 유찰되어 최저입찰가는 3억 2,060만원입니다. 감정가의 70% 수준으로, 인근 시세와 비교해보면 약 28% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 해당 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용하면 3억 3,663만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 9일 설정된 근저당입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자에 따라 대항력이 생길 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 사항은 현재로서는 특별한 정보가 없지만, 항상 예의주시할 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

광주 북구는 최근 개발 호재가 많아 지역 가치가 상승 중입니다. 하지만 솔직히 말하면, 유찰된 물건인 만큼 초기 투자금 외 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 월세 수익률은 연 5% 수준이 될 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가인 3억 3,663만원을 기준으로 권장 입찰가는 약간 상향한 3억 4,000만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 1,548만원으로, 총 투자금은 약 3억 5,548만원이 필요할 것으로 보입니다. 임차인 대항력 여부와 명도 난이도를 반드시 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋습니다.