남원 어현동 토지 경매, 2회 유찰 2.7억

한줄 요약

2026년 11월 16일 입찰 예정인 이 남원 어현동 토지는 2회 유찰로 최저가가 2억 7,788만원까지 내려왔습니다.

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경매물건 주소 전북특별자치도 남원시 어현동 산184

이 물건은 전북특별자치도 남원시 어현동 산184에 위치한 토지입니다. 면적은 15,408㎡로 약 4,660.9평에 달합니다. 목록 1은 '전 및 일부도로', 목록 2는 '전 및 자연림' 상태로, 일괄매각이 진행됩니다. 특히 목록 2는 지적도상 맹지로 인접지를 통해 출입해야 하는 상황입니다. 주변은 주로 자연림과 전답으로 이루어져 있어 개발 가능성이 높은 지역은 아닙니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,711만원이었지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 2억 7,788만원입니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 52% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편이지만, 맹지라는 점과 현황이 개발이 쉬운 조건이 아니라는 점을 꼭 감안해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 29일 설정된 근저당입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 추가로 확인해야 합니다. 현재까지 확실한 유치권이나 법정지상권 문제는 확인되지 않았으나, 맹지라는 점에서 출입로 확보 등 추가적인 법적인 검토가 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 개발이나 활용이 당장 쉽지 않은 조건입니다. 맹지로서 접근성이 떨어지고, 자연림 상태라는 점에서 개발 가능성도 다소 제한적입니다. 그러나 매우 저렴하게 토지를 매입할 수 있다는 점에서 장기적으로 보유할 수 있는 여력이 있다면 매력적일 수도 있습니다. 예상 수익률을 논하기에는 아직 이른 감이 있지만, 장기적인 관점에서 나쁘지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 맹지라는 점과 두 차례 유찰된 이력을 감안할 때, 보수적인 입찰가를 제안합니다. 권장 입찰가는 최저가에서 살짝 상회하는 2억 9,177만원 전후가 적당할 것으로 보입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억을 예상해야 하며, 장기적인 관점에서의 투자를 고려해야 할 것입니다.