나주 빛가람동 빌딩 경매, 5회 유찰 1.6억

한줄 요약

5회 유찰로 인한 큰 할인, 하지만 내부 구조와 권리관계 꼼꼼히 체크 필요

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 3층 303호 (빛가람동,퍼스트빌딩)

이 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 배멧2길에 위치한 퍼스트빌딩 3층의 한 유닛으로, 상업지구 내에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 면적은 명시되어 있지 않지만, 건물의 위치상 업무용으로 활용되기 적합해 보입니다. 주변에는 상업시설과 공공기관이 밀집해 있어 유동 인구가 많은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,200만 원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 6,113만 원으로 크게 낮아졌습니다. 무려 72%의 할인율로, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 6,919만 원 전후로, 취득 시 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일 설정된 근저당권으로, 이후 권리관계를 꼼꼼히 분석해야 합니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 내부에 임시 칸막이가 설치된 점으로 보아 공실 상태로 명도 및 관리가 용이할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 5회 유찰은 매력적인 가격이지만, 입찰자들이 꺼리는 이유가 있을 수 있습니다. 또한, 내부 구조가 일부 변경되어 있어 사용 목적에 따라 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다. 하지만 나주시의 발전 가능성과 해당 지역의 상업적 가치 상승을 기대한다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 확률이 높습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간 상회하는 금액으로, 약 1억 7천만 원 정도를 고려해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 778만 원으로, 총 투자금은 1억 7,698만 원 정도 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 리스크를 염두에 두고 신중히 접근해야 합니다.