빛가람동 빌라 경매, 3회 유찰 6.5억

한줄 요약

3회 유찰된 빛가람동 빌라, 최저가 6.5억으로 낙찰 기회! 하지만 유찰 사유 꼼꼼히 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 중야2길 8, 5층 501호 (빛가람동,빛가람타워)

이 물건은 전라남도 나주시 중야2길에 위치한 빛가람타워 5층 501호입니다. 면적이 '0.0㎡'로 기재되어 있어 확인이 필요하지만, 2개 호의 경계벽이 제거되어 있어 공간 활용이 좀 더 유리할 수 있습니다. 주변 환경은 나주 혁신도시 내에 위치해 다양한 상업시설과 교육시설이 인접해 있는 것이 장점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 6,600만원이었지만 3회 유찰로 최저입찰가가 6억 5,676만원까지 내려왔습니다. 감정가의 44% 수준으로, 인근 시세와 비교해 본다면 상당한 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 6억 8,960만원 전후로 예상됩니다. 이 정도면 투자 매력이 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 26일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞서는 권리가 있는지, 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 일괄 매각 조건이지만, 각 호별로 통로 및 위치가 특정 가능하다고 하니 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서로 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유가 무엇인지가 가장 걸립니다. 인근 개발 호재가 있어서 장기적 관점에선 가치 상승 가능성이 있지만, 현재로서는 왜 이 물건이 계속 유찰되었는지를 파악하는 것이 우선입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 무난해 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 생각보다 높지 않을 것 같습니다. 6억 5,676만원이라는 가격이 매력적이지만, 유찰된 이유를 명확히 파악한 후 입찰에 나서는 것이 좋습니다. 권장 입찰가는 6억 8천 정도로 잡고, 취등록세 약 3,172만원을 포함해 총 투자금은 7억 대로 예상됩니다. 명도 과정이 다소 복잡할 수 있으니 그 점도 염두에 두세요.