청주 북문로 상가 경매, 3회 유찰 8.7억

한줄 요약

3번 유찰로 가격이 대폭 하락했지만, 권리관계가 복잡해 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 42

이번 경매 물건은 충청북도 청주시 상당구 북문로1가에 위치한 상가입니다. 면적은 337.3㎡로 약 102평입니다. 위치적으로 청주 도심에 속해 있어 접근성이 좋고, 주변에 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있고, 공부와 현황의 차이가 있다는 점은 주의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 6,054만원이었으나, 현재 최저입찰가는 8억 7,826만원으로 66% 할인된 상태입니다. 인근 상업시설의 시세와 비교하면 상당한 할인율을 보여주고 있습니다. 예상 낙찰가는 9억 2,217만원 전후로 보입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 매력적일 수 있지만, 유찰 사유를 꼭 확인해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 6월 5일 설정된 근저당권으로, 대부분의 권리는 경매로 인해 말소됩니다. 하지만 임차인 현황이 등기부 및 현황조사서에서 확인되지 않았으므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 또한, 제시외 건물과 공부와의 차이로 인해 유치권이나 법정지상권과 같은 권리 문제가 발생할 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

청주 도심에 위치해 있어 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있지만, 솔직히 말하면 제시외 건물과 권리관계의 복잡성은 큰 리스크입니다. 월세 수익을 고려할 때 연 수익률은 약 6% 이상을 기대할 수 있지만, 권리문제로 인한 명도 난이도도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 8억 후반대가 적절할 것입니다. 취등록세는 약 4,242만원, 총 투자금은 약 9억 2천만원으로 예상됩니다. 내 경험상, 권리 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해 볼 만한 물건입니다. 하지만 초보 투자자라면 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.