화곡동 아파트 경매, 3회 유찰 2.4억

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 8일 재입찰, 화곡동 아파트 경매 물건이 2.4억에 나왔습니다. 매력적인 가격이지만 위반건축물 문제를 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/19525

경매물건 주소 서울특별시 강서구 곰달래로51길 10-10, 제비동 제5층 제501호 (화곡동, 청송평화헬스하우스)

해당 경매 물건은 서울시 강서구 화곡동에 위치한 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 제비동 제5층 제501호에 위치한 것으로 보아 다세대 주택의 형태로 추정됩니다. 곰달래로51길은 주거 밀집 지역으로, 주변에 교육시설과 상업시설이 잘 갖춰진 곳입니다. 교통편으로는 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 14만원에서 시작했으나, 현재 최저입찰가는 2억 4,011만원으로 20% 할인된 상태입니다. 3회 유찰 이력이 있어 가격이 많이 내려왔지만, 인근 시세와 비교하면 여전히 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 2억 5,211만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 12일 압류로 확인됩니다. 특이사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있어 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 따라서 원상복구나 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재합니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 임대차보증금반환청구권을 포기하는 조건이므로, 임차인 관련 문제는 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 충분하지만, 위반건축물 문제는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 이런 부분이 해결되지 않으면 매각 후 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세와 임대 수익을 고려했을 때 연 5% 이상을 기대할 수 있지만, 리스크 관리가 필수입니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 이유는 위반건축물 문제로 인해 대부분의 투자자들이 꺼릴 가능성이 높기 때문입니다. 권장 입찰가는 2억 5천만원 이하로 설정하고, 취등록세 약 1,159만원을 고려하여 총 투자금을 계산해야 합니다. 명도 과정에서도 제시외 건물 관련 문제로 복잡해질 수 있으니, 사전 준비가 필요합니다.